Venda de imóvel antes de emigrar de Portugal 2026: mais-valias, reinvestimento de habitação própria e IMT
Em resumo: A venda de imóvel em Portugal por um residente fiscal é tributada em IRS apenas sobre 50 % da mais-valia, integrada nos rendimentos a tributar pelas taxas progressivas. A isenção por reinvestimento aplica-se à venda de habitação própria permanente quando o produto é reinvestido noutra habitação própria em Portugal ou em qualquer Estado da UE/EEE no prazo legal. O IMT é suportado pelo comprador. Venda à distância possível por procuração.
Pontos-chave
- 50 % da mais-valia tributável para residentes.
- Isenção por reinvestimento em habitação própria.
- UE/EEE aceita para reinvestimento.
- IMT a cargo do comprador.
- Venda à distância por procuração.
Mais-valias em 2026: a regra dos 50% e o regime opcional para residentes
O Código do IRS distingue claramente entre residentes e não residentes na tributação de mais-valias imobiliárias. Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia é considerada para tributação, sendo o valor englobado nos restantes rendimentos e tributado às taxas progressivas até 53%. Para não residentes, a regra histórica era a tributação autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia — porém, na sequência do acórdão Hollmann (TJUE C-443/06) e da reforma da Lei do Orçamento do Estado para 2023, os não residentes na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu passaram a poder optar pelo regime dos residentes, beneficiando da redução a 50% e das taxas progressivas se mais favoráveis.
Em 2026, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) verifica a opção do regime através do Modelo 3 do IRS, sendo essencial que o vendedor não residente entregue a declaração até 30 de Junho do ano seguinte ao da escritura. O notário, no acto da escritura pública, retém preventivamente 25% sobre o valor da venda quando o vendedor é não residente, valor depois ajustado em sede de IRS.
Reinvestimento na União Europeia e no EEE: a isenção que muitos desconhecem
O artigo 10.º do Código do IRS prevê a isenção de mais-valias quando o produto da venda da habitação própria permanente é reinvestido na aquisição de outra habitação própria permanente em Portugal, noutro Estado-Membro da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu (Islândia, Liechtenstein, Noruega), no prazo de 36 meses após a venda ou nos 24 meses anteriores. A isenção é proporcional ao montante reinvestido, exigindo prova documental robusta — escritura, comprovativo bancário da transferência, certidão de registo predial do novo imóvel.
Desde 2019, a isenção foi alargada ao reinvestimento em produtos financeiros equivalentes a contribuições para regimes de pensões, mediante condições específicas relativas a contribuintes com mais de 65 anos. Esta segunda via é particularmente relevante para emigrantes reformados que vendem a casa em Portugal sem intenção de adquirir imóvel no país de destino — ver a nossa guia de pensões.
IMT, Imposto do Selo e os custos para o comprador
O Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) é devido pelo comprador, sendo calculado sobre o maior valor entre o preço da escritura e o valor patrimonial tributário (VPT). As taxas progressivas variam entre 0% (até 101 917 euros para habitação própria permanente) e 7,5% (acima de 1 124 287 euros). Para imóveis adquiridos por estrangeiros não residentes, sociedades offshore ou para fins não habitacionais, aplica-se a taxa única de 6,5% ou 10% em paraísos fiscais.
O Imposto do Selo é devido à taxa de 0,8% sobre o valor da escritura, acrescido de 10% sobre actos jurídicos. Para imóveis com valor superior a 1 milhão de euros, é ainda devido o adicional ao IMI à taxa de 1% sobre o excesso. Estes valores devem ser pagos antes da escritura, ficando o notário obrigado a verificar o pagamento através do sistema integrado da AT.
Comparação: tributação de mais-valias para residentes e não residentes
| Situação | Base tributável | Taxa aplicável | Documento |
|---|---|---|---|
| Residente — habitação própria com reinvestimento | 0% (isenção total se reinvestir totalidade) | Isento | Modelo 3 + comprovativo de reinvestimento |
| Residente — habitação própria sem reinvestimento | 50% da mais-valia | Taxas progressivas até 53% | Modelo 3, Anexo G |
| Não residente UE/EEE — opção pelo regime de residente | 50% da mais-valia | Taxas progressivas até 53% | Modelo 3, Anexo G + opção expressa |
| Não residente UE/EEE — sem opção | 100% da mais-valia | Taxa autónoma de 28% | Modelo 3, Anexo G |
| Não residente país terceiro | 100% da mais-valia | Taxa autónoma de 28% (35% se paraíso fiscal) | Modelo 3 + representante fiscal |
Cronograma da venda: do mandato à liquidação fiscal
Dia -90: Avaliação de mercado e mandato à imobiliária. Reunir documentos: caderneta predial, certidão do registo predial, certificado energético (obrigatório), licença de utilização e ficha técnica de habitação. Para imóveis com obras, juntar livro de obra e telas finais.
Dia -60: Negociação e contrato de promessa de compra e venda (CPCV). Pagamento de sinal (geralmente 10-30%). Imposto do Selo de 0,8% sobre o sinal devido em 30 dias.
Dia -30: Marcar escritura no notário ou na Casa Pronta. Comprador trata do IMT e Imposto do Selo. Vendedor não residente nomeia representante fiscal se ainda não o tiver. Comunicar à AT a alteração de morada se aplicável.
Dia 0 (escritura): Pagamento integral do preço, geralmente por cheque visado ou transferência bancária imediata. Notário procede ao registo predial em 1 dia útil. Retenção preventiva de 25% sobre vendedor não residente, se aplicável.
Maio-Junho do ano seguinte: Entrega do Modelo 3 com Anexo G. Para residentes, opção do regime de reinvestimento se aplicável. Para não residentes UE/EEE, opção expressa pelo regime de residente.
Erros frequentes que custam milhares de euros
O erro mais comum é a omissão da opção pelo regime de residente por parte de não residentes na União Europeia, resultando em tributação a 28% sobre 100% da mais-valia em vez do regime mais favorável de 50% sujeito a taxas progressivas. Para mais-valias inferiores a 50 000 euros, a opção pelo regime de residente é quase sempre mais vantajosa.
Outro erro recorrente é a má documentação das obras de valorização. As despesas de manutenção e conservação realizadas nos últimos 12 anos são dedutíveis ao valor de aquisição para efeitos de cálculo da mais-valia, desde que comprovadas por facturas em nome do vendedor com descrição clara da obra. Sem facturas, perde-se o direito à dedução, aumentando significativamente a base tributável.
Finalmente, o esquecimento do coeficiente de desvalorização da moeda — actualizado anualmente por Portaria do Ministério das Finanças — leva à sobrestimativa das mais-valias em imóveis adquiridos há mais de dois anos. Este coeficiente actualiza o valor de aquisição original para valores reais, reduzindo a mais-valia tributável.
FAQ
Reinvestimento na UE/EEE?
Sim — desde que cumpra requisitos de habitação própria e prazos.
Mais-valia para não residentes?
Tributada a 28 % (regra geral); pode optar pelas taxas dos residentes em UE/EEE.
Venda do estrangeiro?
Sim por procuração notarial a um notário em Portugal.
Imóvel herdado?
Valor de aquisição = valor declarado no imposto do selo da herança.
Inquilino no imóvel?
O contrato transmite-se ao novo proprietário.
Posso vender a casa em Portugal depois de emigrar e beneficiar do reinvestimento?
Sim, mas apenas se reinvestir o produto da venda noutra habitação própria permanente em Portugal, noutro Estado-Membro da União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, no prazo de 36 meses após a venda ou nos 24 meses anteriores. A isenção é proporcional ao montante reinvestido. Reinvestimentos em países terceiros (Reino Unido, Suíça, Estados Unidos) não conferem isenção.
O notário retém imposto na escritura quando o vendedor é não residente?
Sim. Desde 2017, os notários estão obrigados a reter 25% sobre o valor da venda quando o vendedor é não residente em Portugal. Esta retenção é depois ajustada em sede de IRS no ano seguinte, podendo gerar reembolso se a tributação efectiva for inferior, ou tributação adicional se superior.
Como provo as obras de valorização do imóvel?
É necessário juntar facturas em nome do proprietário (não do inquilino), com descrição detalhada da obra e do imóvel intervencionado, contribuinte do prestador de serviços e datas. As facturas devem respeitar os últimos 12 anos. A AT pode pedir comprovativos de pagamento (transferências bancárias) e licenças camarárias para obras estruturais.
Vale a pena optar pelo regime de residente sendo não residente UE?
Quase sempre, sim. A opção reduz a base tributável de 100% para 50% da mais-valia. Mesmo com taxas progressivas até 53%, o resultado costuma ser mais favorável do que a taxa autónoma de 28% sobre a totalidade. O ponto de equilíbrio situa-se geralmente em mais-valias acima de 80 000 a 100 000 euros, sendo recomendável simulação prévia com contabilista certificado.
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