Vivienda en España siendo no residente 2026: IRNR Modelo 210, IBI y plusvalía municipal en venta
En resumen: Mantener una vivienda en España siendo no residente implica tributar por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) mediante el Modelo 210 — al 19 % para residentes UE/EEE y 24 % para el resto, sobre rentas imputadas o reales. El IBI municipal sigue devengándose. La plusvalía municipal solo aplica en la venta. Representante fiscal recomendado para gestionar la AEAT a distancia.
Puntos clave
- IRNR vía Modelo 210.
- 19 % UE/EEE · 24 % terceros.
- IBI municipal anual.
- Plusvalía municipal al vender.
- Representante fiscal recomendado.
IRNR Modelo 210: el impuesto del propietario no residente
Si conservas vivienda en España siendo no residente fiscal, tributas por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) mediante Modelo 210 (Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR). Hay dos hechos imponibles principales:
A. Renta imputada de inmuebles urbanos (Art. 24 TRLIRNR): la AEAT presume una renta ficticia equivalente al 1,1% del valor catastral (revisado en los últimos 10 años) o 2% si valor catastral no revisado. Esta renta tributa aunque no obtengas ingresos efectivos. Se declara con periodicidad anual antes del 31 de diciembre del año siguiente.
B. Rendimientos efectivos por alquiler (Art. 25 TRLIRNR): si alquilas el inmueble, declaras los ingresos brutos menos gastos deducibles (solo para residentes UE/EEE — los terceros países no pueden deducir gastos). Periodicidad: trimestral durante el año o anual si la suma del periodo es 0 €. Plazos trimestrales: 1-20 abril, julio, octubre y enero del año siguiente.
Tipos impositivos 2026
| Tipo de renta | Residente UE/EEE | Residente tercer país |
|---|---|---|
| Renta imputada inmuebles | 19% | 24% |
| Alquiler (rendimiento neto UE/EEE; bruto terceros) | 19% | 24% |
| Ganancia por venta de inmueble | 19% | 19% (con retención 3%) |
| Dividendos sociedades españolas | 19% (ajustable convenio) | 19% (ajustable convenio) |
| Intereses cuentas bancarias | 0% (residentes UE) | 19% (variable convenio) |
Los residentes en países UE/EEE con efectivo intercambio de información pueden deducir gastos relacionados con el alquiler (intereses hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento, amortización 3% anual). Los residentes en terceros países tributan sobre ingresos brutos sin deducciones, lo que supone una carga sustancialmente mayor.
IBI y plusvalía municipal: impuestos locales para no residentes
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) (Ley Reguladora de las Haciendas Locales, RDL 2/2004) lo paga el propietario sea o no residente. Lo gestiona el Ayuntamiento donde se ubica el inmueble; recibo anual entre 200-3.000 € según valor catastral, tipo municipal (0,4-1,1%) y bonificaciones. Domicilia el pago en cuenta SEPA para evitar recargos por impago. Plazo voluntario: variable por municipio, habitualmente julio-noviembre.
La plusvalía municipal (IIVTNU) aplica solo en venta o transmisión gratuita y se paga al Ayuntamiento. Tras la STC 182/2021 y RDL 26/2021, dos métodos opcionales: objetivo (valor catastral del suelo × coeficientes) o real (diferencia valor adquisición-transmisión del suelo). Plazo presentación: 30 días hábiles desde la transmisión.
Venta del inmueble como no residente
La ganancia patrimonial por venta tributa al 19% en IRNR (Art. 25 TRLIRNR), sin distinción residente UE o tercer país. El comprador retiene 3% del precio de venta e ingresa con Modelo 211 a la AEAT en el plazo de 1 mes desde la fecha de la escritura. Esta retención es a cuenta del IRNR; con Modelo 210 declaras la ganancia y, si la cuota IRNR supera la retención, ingresas la diferencia; si es inferior, solicitas devolución.
Cálculo de la ganancia: precio de venta menos gastos inherentes menos valor de adquisición y mejoras (todo documentado con escrituras y facturas). Sin coeficientes de inflación desde 2015 salvo régimen transitorio para inmuebles adquiridos antes de 31/12/1994 (DT 9ª LIRNR aplicable también a IRNR). Para una venta sin pérdidas de información, ver nuestra guía detallada sobre venta de vivienda.
Comunidades autónomas: variaciones impositivas
| Comunidad | Tipo IBI medio | Particularidades para no residentes |
|---|---|---|
| Andalucía (Costa del Sol) | 0,5-0,9% | Patrimonio bonificado 100% (puede reactivarse según gobierno autonómico) |
| Comunidad Valenciana | 0,6-0,9% | Patrimonio activo desde 500.000 € |
| Cataluña | 0,7-1,0% | Patrimonio desde 500.000 €; recargo IRPF autonómico |
| Madrid | 0,4-0,7% | Patrimonio bonificado 100% efectivo |
| Baleares (Mallorca, Ibiza) | 0,5-1,0% | Patrimonio desde 700.000 €; impuesto turístico aplicable a alquiler vacacional |
| Canarias | 0,5-0,9% | IGIC en lugar de IVA; régimen ZEC para zonas especiales |
| Murcia | 0,5-0,8% | Patrimonio bonificado 100% |
Alquiler vacacional: cumplimiento adicional
Si alquilas la vivienda como turística (Airbnb, Booking, etc.), debes cumplir además con:
- Registro turístico autonómico (Andalucía RTA, Cataluña HUT, Baleares ETV, Comunidad Valenciana, Canarias, Madrid, etc.). Sin registro la actividad es ilegal con multas 30.000-600.000 €.
- Comunicación de viajeros a la Policía Nacional o Guardia Civil mediante el SES Hospedajes (RD 933/2021).
- Recogida del impuesto turístico autonómico donde aplique (Cataluña, Baleares; Comunidad Valenciana desde 2024).
- Modelo 210 trimestral con los rendimientos del trimestre.
- Comunicación de licencia turística a la comunidad de propietarios y al Ayuntamiento.
Representante fiscal: ¿necesario?
Desde la reforma 2015 del TRLIRNR, los residentes UE/EEE no están obligados a designar representante fiscal en España (salvo en casos específicos como cesión de inmuebles a residentes con cierta complejidad). Para residentes en terceros países, el representante fiscal es recomendable aunque tampoco obligatorio en muchos casos — facilita comunicaciones con la AEAT, presentación de Modelo 210, y resuelve incidencias.
Coste de representante fiscal: 200-600 €/año para gestiones básicas. Profesionales: gestores administrativos colegiados, asesores fiscales miembros de AEDAF, despachos especializados en non-resident tax. Si el inmueble está alquilado, el representante puede llevar la contabilidad y declaraciones trimestrales.
Cuentas bancarias y domiciliación de impuestos
Para domiciliar IBI, comunidad, suministros y posibles devoluciones de la AEAT, conservar una cuenta bancaria española como no residente es muy recomendable. Las domiciliaciones SEPA aceptan IBAN de cualquier país UE, pero los Ayuntamientos a veces tienen procesos antiguos que solo aceptan IBAN español.
Sanciones por incumplimiento del Modelo 210
No presentar el Modelo 210 estando obligado:
- Recargo extemporáneo: 5-20% según retraso (Art. 27 LGT).
- Sanción mínima 100 € por declaración no presentada (sin requerimiento) o 200 € con requerimiento.
- Intereses de demora: 4,0625% (2026, revisado anual).
- En casos graves o sistémicos, sanción 50-150% de la cuota dejada de ingresar.
Plazo prescripción: 4 años desde el final del periodo voluntario (Art. 66 LGT). La AEAT cruza datos catastrales con padrones y declaraciones, por lo que los inmuebles no declarados se detectan rápidamente. Mejor presentar Modelo 210 desde el primer año como no residente.
FAQ
¿Modelo 210 obligatorio?
Sí: por renta imputada (uso propio) o por alquiler real.
¿Plazos?
Renta imputada: hasta 31 diciembre del año siguiente. Alquiler: trimestral o anual según opción.
¿IRNR si vivo en la UE?
19 % sobre la base imponible con deducción de gastos para residentes UE/EEE.
¿Modelo 720 / 721?
Aplica solo si eres residente fiscal en España; declaración informativa de bienes en el extranjero.
¿Venta desde el extranjero?
Sí mediante poder notarial; el comprador retiene el 3 % a cuenta del IRNR.
Si la vivienda está cerrada y nadie la usa, ¿igual tributa por renta imputada?
Sí. La renta imputada (1,1% o 2% del valor catastral) se devenga por el solo hecho de tener un inmueble urbano a tu disposición, aunque esté vacío y cerrado. Solo se exime cuando la vivienda es vivienda habitual del titular (lo cual no aplica a no residentes), suelo no edificado o inmueble afecto a actividades económicas.
¿Puedo deducir la hipoteca si alquilo mi piso siendo no residente?
Solo si eres residente fiscal en UE/EEE con efectivo intercambio de información. Puedes deducir intereses de hipoteca (no amortización del principal), IBI, comunidad, suministros, mantenimiento, amortización 3% del valor de construcción, seguros, gastos de gestión y reparaciones. Si resides en tercer país, tributas sobre ingresos brutos sin deducciones.
¿Cómo presento el Modelo 210 desde el extranjero?
Por sede electrónica de la AEAT con certificado digital o Cl@ve PIN (necesitas DNI/NIE en vigor para obtener Cl@ve). Para no residentes sin Cl@ve, se puede presentar el Modelo 210 por internet con NIE y referencia de prepresentación, o usar representante fiscal con su certificado digital. Importes a ingresar: domiciliación SEPA o ingreso por NRC desde cualquier banco colaborador.
Si vendo el inmueble y no recupero la retención del 3%, ¿hay plazo para reclamar?
Sí, 4 años desde el final del periodo voluntario de presentación del Modelo 210 que liquidaba la ganancia (Art. 66 LGT). Presenta Modelo 210 con el cálculo real de la ganancia y la retención soportada; la AEAT devuelve la diferencia en 6-12 meses. Tras 4 años prescribe el derecho a la devolución. Conserva escrituras de adquisición y transmisión, factura de retención y certificado del comprador (Modelo 211).
Designa un representante fiscal y un asesor que presente el Modelo 210 para evitar sanciones.
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