Venta de vivienda antes de mudarse al extranjero 2026: ganancia patrimonial en IRPF, exención por reinversión y plusvalía municipal
En resumen: La venta de una vivienda en España genera ganancia patrimonial en el IRPF tributada al tipo del ahorro (19/21/23/27 %). Si se trata de la vivienda habitual y se reinvierte el importe en una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia puede quedar exenta — incluso si la nueva vivienda está en otro Estado de la UE. Además, el ayuntamiento liquida la plusvalía municipal sobre el incremento del valor del terreno. Venta a distancia posible mediante poder notarial.
Puntos clave
- Tipos del ahorro 19-27 % sobre la ganancia.
- Exención por reinversión en vivienda habitual.
- Plusvalía municipal al ayuntamiento.
- Venta a distancia mediante poder notarial.
- Convenios doble imposición con países de destino.
Cálculo correcto de la ganancia patrimonial en IRPF
La ganancia patrimonial por venta de vivienda en IRPF (Art. 33 y siguientes LIRPF) se calcula como diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición:
- Valor de transmisión: precio efectivo de venta menos gastos inherentes (agencia inmobiliaria, plusvalía municipal a cargo del vendedor, certificado energético, gastos de cancelación de hipoteca a cargo del vendedor).
- Valor de adquisición: precio de compra original más gastos (notaría, registro, ITP/IVA, gastos de hipoteca a cargo del comprador) más mejoras documentadas con factura, menos amortizaciones si se ha alquilado.
Importante en 2026: los coeficientes de actualización por inflación se eliminaron en 2015 (excepto para inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994, que conservan parcialmente los coeficientes reductores DT 9ª LIRPF, hasta un valor de transmisión acumulado de 400.000 € por contribuyente).
Tipos aplicables en la base del ahorro 2026
| Tramo de ganancia | Tipo IRPF base ahorro | Tipo IRNR (no residente) |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% | 19% (UE/EEE) |
| 6.000 € – 50.000 € | 21% | 19% (UE/EEE) |
| 50.000 € – 200.000 € | 23% | 19% (UE/EEE) |
| 200.000 € – 300.000 € | 27% | 19% (UE/EEE) |
| Más de 300.000 € | 30% | 19% (UE/EEE) |
| Cualquier importe | — | 24% (resto países) |
Exención por reinversión en vivienda habitual (Art. 38 LIRPF)
Es la herramienta fiscal más potente cuando vendes para mudarte: la ganancia está exenta si reinviertes el importe total en una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años (anteriores o posteriores) a la venta. Y, crucial para emigrantes, la nueva vivienda habitual puede estar en otro país de la UE/EEE según la sentencia del TJUE C-562/16 y la modificación posterior del RIRPF (Art. 41 bis).
Requisitos:
- La vivienda vendida debe haber sido tu vivienda habitual durante al menos 3 años continuados (o las excepciones del Art. 41 bis: cambio de empleo, separación, dependencia, etc.).
- Reinversión total del importe obtenido en la nueva vivienda habitual.
- Si reinviertes solo parcialmente, exención proporcional.
- La nueva vivienda debe ser ocupada en plazo de 12 meses desde la compra y mantenida como habitual al menos 3 años.
Excepción para mayores de 65 años: ganancia totalmente exenta sin necesidad de reinversión, si la vivienda vendida es su vivienda habitual (Art. 33.4.b LIRPF). Aplica también a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
Plusvalía municipal (IIVTNU) tras la STC 2021
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) fue declarado parcialmente inconstitucional por la STC 182/2021, y reformado por el RDL 26/2021. Ahora el contribuyente puede elegir entre dos métodos:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia (tabla actualizada anualmente).
- Método de plusvalía real: diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión del suelo (no del inmueble completo). Si no hay incremento, no se paga.
Si vendes con pérdida o el incremento real es inferior al objetivo, elige el método real y aporta escrituras de compra y venta. Plazo de presentación: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. Sujeto pasivo: el vendedor (en compraventas).
Retención del 3% si vendes ya como no residente
Si la venta se produce cuando ya has trasladado tu residencia fiscal al extranjero (declarado vía Modelo 030), el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo a la AEAT mediante Modelo 211 (Art. 25.2 TRLIRNR). Esta retención es a cuenta del IRNR; presentarás Modelo 210 con la liquidación real (19% UE/EEE o 24% resto sobre la ganancia) y, si la retención supera la cuota, solicitas devolución.
Ojo: la exención por reinversión en vivienda habitual NO aplica si vendes como no residente (Art. 38 solo para residentes). Por eso muchos emigrantes venden ANTES de presentar el Modelo 030 y consolidar la baja del padrón. Planifica con tu asesor fiscal la fecha óptima de venta.
Casos especiales y planificación por comunidades autónomas
| Comunidad | Particularidad |
|---|---|
| Madrid | Bonificación 99% Sucesiones y Donaciones; sin Patrimonio efectivo (bonificación 100%) |
| Andalucía | Bonificación 99% Sucesiones; tipos reducidos ITP 7% vivienda habitual |
| Cataluña | Patrimonio desde 500.000 €; ITP 10-11% en compraventas |
| Comunidad Valenciana | ITP 10% general; bonificaciones autonómicas en IRPF venta vivienda mayores 65 |
| País Vasco/Navarra | Foral: tipos y deducciones distintos al régimen común |
Cronograma fiscal y notarial recomendado
Día -120: Encargo a inmobiliaria. Solicitud de certificado energético, ITE si procede, certificados de no deudas con la comunidad y el Ayuntamiento (IBI). Recopila escrituras de compra y todas las facturas de mejoras documentadas.
Día -60: Negociación y arras. Presupuesto fiscal aproximado con asesor: ganancia patrimonial estimada y opciones de exención.
Día 0 (escritura de venta): Firma ante notario. Si ya eres no residente, comprador retiene 3% (Modelo 211). Liquidación de plusvalía municipal en 30 días hábiles.
Año siguiente: declara la ganancia en IRPF (residente, plazo 7 abr – 30 jun) o en IRNR Modelo 210 trimestral (no residente) — ver guía IRNR.
FAQ
¿Exención por reinversión válida fuera de España?
Sí en la UE/EEE conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la AEAT.
¿Plusvalía municipal?
La paga el vendedor sobre el incremento del valor del suelo, según ordenanza del ayuntamiento.
¿Venta desde el extranjero?
Sí mediante poder notarial otorgado a un notario en España.
¿Vivienda heredada?
El valor de adquisición es el declarado en el ISD, ajustado por gastos.
¿Inquilino en la vivienda?
El contrato se subroga al nuevo propietario.
¿Puedo aplicar la exención por reinversión si compro la nueva vivienda en Reino Unido tras el Brexit?
Tras el Brexit, Reino Unido ya no es UE/EEE, por lo que la jurisprudencia TJUE C-562/16 no se aplica directamente. La AEAT mantiene una interpretación restrictiva: la exención por reinversión solo cubre reinversiones en España y UE/EEE. Para una nueva vivienda en Reino Unido, EE. UU. o terceros países, la ganancia patrimonial generalmente tributa íntegra.
Si vendo con pérdida patrimonial, ¿debo pagar plusvalía municipal?
No, tras la STC 182/2021 y el RDL 26/2021. Si el valor de transmisión del suelo es inferior al de adquisición, no hay hecho imponible y no se paga IIVTNU. Debes presentar la autoliquidación al Ayuntamiento aportando escrituras y, en su caso, valoración pericial del suelo separada del vuelo (edificación).
¿La retención del 3% se aplica si vendo a un comprador no residente?
Sí. La obligación de retención e ingreso del 3% recae sobre el comprador independientemente de su residencia, cuando el vendedor es no residente en España (Art. 25.2 TRLIRNR). El comprador presenta Modelo 211 en el plazo de 1 mes desde la fecha de la transmisión y debe entregarte copia para que puedas deducir esa retención en el Modelo 210.
¿Cómo demuestro que la vivienda fue mi vivienda habitual durante 3 años?
Con volante histórico de empadronamiento, contratos de suministros (luz, gas, agua) a tu nombre, declaraciones de IRPF con esa dirección, recibos de IBI, comunicaciones bancarias y, si era hipotecada, escritura de hipoteca con declaración de vivienda habitual. La AEAT exige indicios concordantes; un solo documento no basta.
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Ver también: Todas las guías de mudanza desde España.
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