Plusvalenza immobiliare prima di trasferirsi all’estero 2026: regola dei 5 anni e prima casa

La regola dei 5 anni: come si calcola e quando si applica

L’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR (DPR 917/1986) prevede che la cessione di un immobile entro 5 anni dall’acquisto generi plusvalenza tassabile, salvo eccezioni. Il termine si calcola dalla data dell’atto notarile di acquisto a quella dell’atto di vendita. Per gli immobili ricevuti in eredità o donazione, il calcolo decorre dalla data di acquisto del de cuius o donante, ma solo per gli immobili acquistati a titolo oneroso (sentenza Cassazione SS.UU. 1437/2009 chiarisce le successioni).

La plusvalenza è data dalla differenza tra corrispettivo di vendita e costo di acquisto rivalutato (incluso l’INVIM se pagata, le spese notarili, l’imposta di registro, le imposte ipotecarie e catastali, gli oneri di urbanizzazione). Si possono dedurre anche le spese di ristrutturazione documentate (purché non già detratte fiscalmente con bonus 50%, 65%, superbonus 110%/90%/70%/65%) e i costi di intermediazione immobiliare.

Prima casa: l’esenzione per residenti AIRE che cedono entro 5 anni

L’esenzione ”prima casa” prevista dall’art. 67 TUIR si applica se per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e vendita l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Per i cittadini AIRE-iscritti, la giurisprudenza ha chiarito (Cassazione 16834/2017, Risoluzione AdE 218/E/2008) che l’esenzione resta applicabile se l’immobile è stato abitazione principale prima del trasferimento all’estero, anche se al momento della vendita l’iscrizione AIRE è già avvenuta.

Punto critico spesso sottovalutato: l’agevolazione ”prima casa” ai fini delle imposte di registro/IVA al momento dell’acquisto (aliquota 2% invece del 9% per imposta di registro) e l’esenzione plusvalenza ai fini IRPEF sono due cose distinte ma collegate. Vendere prima dei 5 anni l’immobile acquistato come prima casa, senza riacquistarne un’altra entro 12 mesi (anche all’estero per i contribuenti AIRE — chiarimento Risoluzione 124/E/2017), determina la decadenza dei benefici prima casa con recupero della differenza d’imposta più sanzioni del 30% e interessi.

Imposta sostitutiva del 26%: la scelta in atto notarile

L’art. 1, comma 496 della Legge 266/2005 consente al venditore di optare in atto notarile per l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26% (aliquota aumentata dal 20% nel 2024) sulla plusvalenza, in alternativa alla tassazione separata IRPEF. L’opzione va manifestata espressamente al notaio, che provvede al versamento e alla comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Il vantaggio è la chiusura definitiva dell’obbligazione fiscale senza necessità di indicare la plusvalenza in dichiarazione.

Non residenti AIRE: convenzioni e accreditamento dell’imposta

Per i contribuenti AIRE, le convenzioni contro le doppie imposizioni assegnano generalmente la tassazione delle plusvalenze immobiliari allo Stato in cui è situato l’immobile (art. 13 Modello OCSE). L’Italia tassa quindi la plusvalenza secondo la normativa interna, ma il paese di residenza fiscale può tassare nuovamente, riconoscendo poi un credito d’imposta per l’imposta italiana già pagata.

Esempio: un contribuente residente fiscale in Germania vende un immobile a Milano con plusvalenza di 100.000 euro entro i 5 anni. Opta per imposta sostitutiva 26% — paga 26.000 euro in Italia. La Germania, applicando il § 23 EStG (privates Veräußerungsgeschäft) entro la Spekulationsfrist di 10 anni, tassa nuovamente la plusvalenza secondo l’aliquota tedesca, riconoscendo il credito per l’imposta italiana (Anrechnungsmethode, § 34c EStG).

Casi particolari: eredità, donazione, ristrutturazioni con bonus

Immobili ereditati

L’art. 67 TUIR esclude espressamente dalla tassazione la plusvalenza su immobili ricevuti in successione, indipendentemente dal periodo di possesso. La cessione anche immediata di un immobile ereditato non genera mai plusvalenza tassabile. Tuttavia, attenzione all’imposta sulle successioni (4% oltre 1 milione di euro per parenti in linea retta nel 2026) e ai criteri di valutazione catastale per la base imponibile.

Immobili donati

Per gli immobili ricevuti in donazione, il termine di 5 anni decorre dalla data di acquisto del donante (art. 68 TUIR). Se il donante aveva acquistato oltre 5 anni prima della donazione, anche la cessione immediata da parte del donatario è esente. Strategia: donazione prima del trasferimento all’estero per resettare la natura dell’immobile (con attenzione al patto di famiglia ex art. 768-bis cc).

Bonus ristrutturazione e plusvalenza

Il D.L. 50/2017 ha introdotto una norma anti-abuso: per gli immobili oggetto di interventi superbonus 110% (o 90%, 70%, 65%), la plusvalenza è tassabile fino a 10 anni dal completamento lavori se la cessione avviene entro tale termine. Le spese sostenute per il superbonus non sono deducibili dal costo di acquisto ai fini del calcolo plusvalenza se è stata utilizzata la cessione del credito o sconto in fattura. Per altri bonus (50%, 65%) le spese restano deducibili pro quota.

Strategia: vendere prima o dopo l’iscrizione AIRE?

La pianificazione del momento della vendita rispetto all’iscrizione AIRE è strategica. Vendere PRIMA del trasferimento (da residente fiscale italiano), entro i 5 anni: applicabilità imposta sostitutiva 26%, esenzione prima casa se applicabile, nessun problema con convenzioni. Vendere DOPO l’iscrizione AIRE (da non residente), entro i 5 anni: stessa applicabilità imposta sostitutiva 26%, ma rischio doppia tassazione nel paese di nuova residenza fiscale (mitigato dal credito d’imposta).

Vendere DOPO l’iscrizione AIRE, oltre i 5 anni: esenzione totale in Italia, ma il paese di nuova residenza può comunque tassare (es. Germania entro 10 anni). Verifica sempre con un commercialista internazionale e un tributarista del paese ospitante prima di rogitare. Vedi anche la nostra guida sulla gestione dell’immobile italiano da non residente per pianificare l’eventuale locazione invece della vendita.