Plus-value immobilière avant départ à l’étranger 2026 : 19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux et exonération résidence principale

Le régime spécifique des non-résidents : taux et prélèvements 2026

La cession d’un bien immobilier situé en France par un non-résident relève d’un régime spécifique combinant impôt sur le revenu (IR) au taux proportionnel de 19 % et prélèvements sociaux. Depuis l’arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) De Ruyter de 2015 et son extension en 2018, les résidents d’un État de l’EEE (UE, Islande, Norvège, Liechtenstein) ainsi que de la Suisse, affiliés à un régime de Sécurité sociale autre que français, bénéficient du taux réduit de 7,5 % au lieu de 17,2 % au titre du prélèvement de solidarité.

Les résidents d’États tiers (États-Unis, Canada, Royaume-Uni post-Brexit, pays du Golfe, Asie) restent soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Le différentiel de 9,7 points entre les deux régimes représente un enjeu fiscal majeur sur les cessions importantes — un bien vendu avec 300 000 € de plus-value imposable génère 29 100 € d’écart selon le pays de résidence du cédant.

Calcul de la plus-value imposable et abattements pour durée de détention

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession (net de frais de vente justifiés) et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (forfait 7,5 % ou frais réels) et des dépenses de travaux (forfait 15 % après 5 ans de détention, ou frais réels avec factures). L’abattement pour durée de détention s’applique ensuite distinctement à l’IR et aux prélèvements sociaux :

Conséquence pratique : exonération totale de l’IR au bout de 22 ans de détention, exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Cette différence de calendrier est régulièrement contestée mais maintenue dans la loi de finances 2026.

Surtaxe sur les plus-values importantes (article 1609 nonies G CGI)

Une surtaxe progressive s’applique aux plus-values nettes imposables (après abattement) supérieures à 50 000 € :

• De 50 001 à 60 000 € : 2 % avec un mécanisme de lissage
• De 60 001 à 100 000 € : 2 %
• De 100 001 à 150 000 € : 3 %
• De 150 001 à 200 000 € : 4 %
• De 200 001 à 250 000 € : 5 %
• Au-delà de 250 000 € : 6 %

La surtaxe s’ajoute à l’IR de 19 % et aux prélèvements sociaux. Sur une plus-value nette imposable de 300 000 €, le taux effectif global pour un résident UE atteint 19 % + 7,5 % + 6 % = 32,5 %, et 19 % + 17,2 % + 6 % = 42,2 % pour un résident d’État tiers.

Exonération de la résidence principale : conditions strictes pour les non-résidents

L’exonération totale de la résidence principale au sens de l’article 150 U II 1° CGI ne s’applique en principe qu’aux résidents fiscaux français au jour de la cession. Toutefois, l’article 150 U II 2° CGI prévoit une exonération spécifique pour les non-résidents à condition que le cédant :

• Ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque avant la cession ;
• Réalise la cession au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant le transfert de domicile fiscal hors de France ;
• Soit un ressortissant d’un État de l’EEE ou d’un État avec lequel la France a conclu une convention d’assistance administrative.

Le plafond d’exonération est limité à 150 000 € de plus-value nette imposable, par cession et une seule fois. Au-delà, le régime de droit commun (19 % + PS + surtaxe) s’applique sur l’excédent. Cette exonération partielle constitue souvent l’arbitrage clé entre vendre avant le départ ou attendre quelques années depuis l’étranger.

Représentant fiscal accrédité : suppression et nouveautés 2026

Depuis le 1er janvier 2021, l’obligation de désigner un représentant fiscal accrédité a été supprimée pour les résidents de l’UE/EEE. Pour les résidents d’États tiers, l’obligation subsiste lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € ou que la durée de détention est inférieure à 22 ans. Le représentant accrédité (généralement une SARL spécialisée) facture entre 0,5 % et 1 % du prix de cession. La SARL Accréditée Représentation Fiscale et SARF figurent parmi les acteurs reconnus par la DGFiP.

Le notaire reste responsable du calcul de la plus-value, du prélèvement à la source de l’impôt (formulaire 2048-IMM) et du versement au Trésor Public le jour de la signature de l’acte authentique. Aucun versement n’est attendu du cédant au-delà de ce prélèvement, sauf rectification ultérieure.

Cas particuliers : SCI, démembrement, donations

La cession de parts de SCI à prépondérance immobilière (plus de 50 % de la valeur en immeubles français) suit le régime de la plus-value immobilière des particuliers et non celui de l’exit tax. Les plus-values latentes sur ces parts sont imposables au moment de la cession effective sans mécanisme de sursis automatique.

En cas de démembrement (usufruit/nue-propriété), chaque partie cède sa quote-part avec sa propre date d’acquisition pour le calcul de la durée de détention. La donation pré-cession aux enfants permet de purger la plus-value latente — les enfants reprennent à la valeur de donation et calculeront leur propre plus-value future à partir de cette nouvelle base.

Pour les biens détenus en commun par des époux ayant transféré ensemble leur résidence à l’étranger, chaque conjoint déclare sa quote-part de plus-value. Le plafond d’exonération non-résident de 150 000 € s’applique par cession et non par cédant — il n’est donc pas multiplié par le nombre de propriétaires.

Articulation avec l’IFI et le suivi déclaratif post-vente

Si vous conservez d’autres biens immobiliers en France après la vente, vous restez assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dès que la valeur nette des biens français dépasse 1,3 M€ au 1er janvier. Le produit de la vente, en revanche, sort de l’assiette IFI dès qu’il quitte le patrimoine immobilier (placement financier, transfert à l’étranger).

La plus-value imposable doit être reportée sur la déclaration annuelle 2042 NR pour information (case 3VZ), même si l’impôt a été prélevé à la source par le notaire. Cette mention conditionne la cohérence avec le revenu fiscal de référence et l’éventuelle CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus) à 3 % ou 4 %.