Schweizer Immobilie als Auslandschweizer 2026: Beschränkte Steuerpflicht und Vermietung

Belegenheitsprinzip: Schweizer Immobilie bleibt schweizerisch besteuert

Wer als Auslandschweizer eine Liegenschaft in der Schweiz behält, bleibt für diese Immobilie beschränkt steuerpflichtig in der Schweiz — unabhängig vom neuen Wohnsitz. Das Belegenheitsprinzip ist im Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) und im Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) verankert und wird durch alle Doppelbesteuerungsabkommen bestätigt: Liegenschaftserträge und Liegenschaftsvermögen werden im Belegenheitsstaat besteuert.

Konkret heisst das: Vermietete Wohnungen, eigengenutzte Ferienhäuser, Geschäftsliegenschaften und unbebaute Grundstücke generieren auch nach dem Wegzug Schweizer Steuerpflicht. Die kantonale Steuerverwaltung des Belegenheitskantons stellt jährlich eine Steuererklärung zu, die fristgerecht (meist März-November des Folgejahres) eingereicht werden muss.

Eigenmietwert: die schweizerische Besonderheit

Die Schweiz besteuert nicht nur Mieteinkünfte, sondern auch den Eigenmietwert für selbstbewohnte Liegenschaften. Der Eigenmietwert ist eine fiktive Miete, die als Einkommen aufgerechnet wird, wenn der Eigentümer die Liegenschaft selbst nutzt — auch als Auslandschweizer in einem Ferienhaus, das mehrheitlich leer steht. Dieses System hat international wenige Pendants und überrascht Auswanderer regelmässig.

Der Eigenmietwert wird vom Belegenheitskanton festgelegt, oft als Prozentsatz des amtlichen Werts oder über kantonsweite Ertragswert-Tabellen. Typische Werte:

Vom Eigenmietwert abziehbar sind: Hypothekarzinsen (gleich wie bei Mieteinkünften), Unterhalt (effektiv oder Pauschale 10-20%), Verwaltungskosten, Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung. Bei stark abnehmender Nutzung (Ferienhaus, das nur 4-6 Wochen pro Jahr belegt ist) lassen einige Kantone Kürzung des Eigenmietwerts zu.

Status ”Liegenschaftssteuerpflicht” und Steuerdomizil

Auslandschweizer mit Schweizer Immobilie haben ein ”Steuerdomizil” am Belegenheitsort der Liegenschaft, auch wenn ihr Wohnsitz im Ausland liegt. Die kantonale Steuerverwaltung führt das Dossier weiter, oft beim selben Steueramt, das vor dem Wegzug zuständig war. Die Steuererklärung umfasst nur die schweizerischen Anknüpfungspunkte (Liegenschaft, allfällige Renten, Bankkonten).

Wichtig: Der Steuersatz wird mit Berücksichtigung des Welteinkommens und Weltvermögens bestimmt (Satzbestimmung), die Bemessungsbasis bleibt aber nur die schweizerischen Werte. Wer im Ausland viel Einkommen hat, kann in der Schweiz dennoch in der höchsten Tarifklasse landen, weil das Welteinkommen für die Satzbestimmung herangezogen wird.

Hypotheken-Management aus dem Ausland

Schweizer Banken behandeln Auslandschweizer mit Hypothek auf Schweizer Liegenschaft als spezielle Risikokategorie. Bestehende Hypotheken bleiben grundsätzlich gültig, doch die Bank kann Anpassungen verlangen:

• Höhere Eigenmittel-Quote (statt 20% oft 30-40% Mindesteigenmittel).
• Compliance-Zuschlag wegen erhöhtem Aufwand bei Auslandskorrespondenz.
• Sperrkonto in CHF für Hypothekarzinsen, falls Mieteinkünfte direkt ans Konto fliessen.
• Beschränkung auf bestimmte Hypothekartypen — neue Festhypotheken erschwert.

Hypothekarzinsen bleiben in der Schweiz steuerlich abziehbar gegen Mieteinkünfte und Eigenmietwert. Schuldzinsen-Verteilung nach DBA-Regeln: meist proportional zum schweizerischen Liegenschaftsanteil am Welteinkommen.

Vermietung: Brutto- oder Pauschalbesteuerung?

Mieteinkünfte werden in der Schweiz nach Nettoprinzip besteuert: Bruttomiete abzüglich Hypothekarzinsen, Unterhalt (effektiv oder Pauschale), Verwaltung, Versicherungen. Der Pauschalabzug für Unterhalt ist 10-20% des Bruttomietzinses (kantonal abhängig, oft 10% bei jüngeren Liegenschaften, 20% bei älteren).

Wer effektive Unterhaltskosten geltend macht, muss alle Belege aufbewahren. Werterhaltende Aufwendungen sind abziehbar (Anstrich, Reparatur, gleichwertiger Heizungsersatz); wertvermehrende nicht (sie erhöhen die Anlagekosten für die spätere Grundstückgewinnsteuer).

Vermögenssteuer auf Schweizer Immobilie

Neben der Einkommenssteuer auf Eigenmietwert oder Mieteinkünfte erhebt jeder Kanton eine Vermögenssteuer auf den amtlichen Wert der Liegenschaft (abzüglich Hypothek). Sätze 0.1-0.8%, je nach Kanton und Vermögensgrösse. Bund kennt keine Vermögenssteuer.

Einige Kantone (Bern, Genf, Waadt, Tessin) erheben zusätzlich eine kantonale/kommunale Liegenschaftssteuer (manchmal Liegenschaftssteuer, Liegenschaftsgebühr oder Grundsteuer genannt) — meist 0.5-3‰ auf den amtlichen Wert, unabhängig von der Vermögenssteuer. Zürich hat keine separate Liegenschaftssteuer.

Lex Koller und Vermietung an Ausländer

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, ”Lex Koller”) beschränkt den Erwerb von Wohnliegenschaften in der Schweiz durch Personen mit Wohnsitz im Ausland. Auslandschweizer mit Schweizer Bürgerrecht sind grundsätzlich nicht eingeschränkt: Sie können Wohnliegenschaften kaufen und behalten ohne Bewilligung.

Bei Verkauf an einen Käufer im Ausland greift Lex Koller voll. Bei Vermietung an Ausländer gibt es keine Beschränkung — der Mietmarkt ist offen. Bei Vermietung als Ferienwohnung in einem touristischen Gebiet (Wallis, Graubünden, Tessin) gelten teilweise kantonale Zweitwohnungsgesetze, die die Vermietung an Touristen vereinfachen oder einschränken.

Verkauf später: Grundstückgewinnsteuer und Sicherstellung

Bei Verkauf der Schweizer Liegenschaft als Auslandschweizer fällt Grundstückgewinnsteuer im Belegenheitskanton an. Die Steuerverwaltung verlangt meist eine Sicherstellung, weil der Verkäufer im Ausland für Vollstreckung schwerer erreichbar ist. Üblich sind 2-5% des Kaufpreises auf einem Sperrkonto bis zur rechtskräftigen Veranlagung.

Mehr zu Tarifen und Optimierung beim Verkauf: siehe Hauptartikel zur Grundstückgewinnsteuer Schweiz. Die Anlagekosten (Originalkaufpreis + wertvermehrende Investitionen) müssen lückenlos dokumentiert werden — 10-Jahres-Aufbewahrungspflicht nach Art. 70 DBG sollte vorsorglich auf die gesamte Besitzdauer ausgedehnt werden.