Bien immobilier en France comme non-résident 2026 : taxe foncière, prélèvements sociaux et IFI

Détenir un bien en France comme non-résident : panorama fiscal 2026

La détention d’un bien immobilier en France après transfert de résidence à l’étranger est tout à fait légale et largement pratiquée — environ 470 000 non-résidents possèdent des biens immobiliers en France en 2026, selon les données de la DGFiP. La fiscalité applicable diffère significativement de celle des résidents et combine plusieurs impôts : taxe foncière, prélèvements sociaux et impôt sur le revenu sur les loyers, IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) au-delà de 1,3 M€, et fiscalité de cession régie par les règles de la plus-value immobilière non-résident.

La gestion d’un patrimoine immobilier français depuis l’étranger nécessite une rigueur accrue : conservation d’un compte bancaire français pour les flux récurrents, désignation éventuelle d’un mandataire fiscal, recours à un gestionnaire locatif (Foncia, Nexity, Citya, Imodirect, etc.), et anticipation des obligations déclaratives annuelles auprès du Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR).

Taxe foncière et taxe d’habitation : redevable même hors de France

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) reste due par tout propriétaire, résident ou non, sur tout bien immobilier détenu au 1er janvier de l’année d’imposition. Le montant varie fortement selon la commune (taux votés localement) et la valeur locative cadastrale. Pour un appartement parisien standard de 70 m² estimé à 700 000 €, comptez 1 000-2 500 € par an en taxe foncière. Pour une maison en province, 800-1 800 € selon la commune. La taxe est exigible en septembre-octobre, payable en ligne sur impots.gouv.fr.

La taxe d’habitation a été supprimée pour la résidence principale depuis 2023 mais reste due pour les résidences secondaires et les logements vacants. Les non-résidents qui conservent un bien en France à usage personnel occasionnel sont concernés au titre de la résidence secondaire. Certaines communes (Paris, Bordeaux, Lyon, Nice, Annecy, Cannes) appliquent une majoration jusqu’à 60 % de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires en zone tendue, sous l’effet de la loi du 6 août 2015 et des arrêtés communaux successifs.

Imposition des revenus locatifs perçus par un non-résident

Les revenus fonciers d’un bien situé en France sont obligatoirement imposés en France selon le principe de territorialité, indépendamment de la résidence du propriétaire (article 4 A du CGI). Le non-résident doit déposer chaque année une déclaration n° 2042 NR auprès du SIPNR avant la mi-mai de l’année N+1, accompagnée du formulaire 2044 (régime réel) ou de la mention du micro-foncier (revenus bruts < 15 000 € avec abattement forfaitaire de 30 %).

Le taux d’imposition combine deux composantes :

• Impôt sur le revenu : taux minimum de 20 % jusqu’à 28 797 € de revenu imposable (tranche 2026), 30 % au-delà. Le contribuable peut demander l’application du barème progressif si le taux moyen d’imposition réel sur l’ensemble de ses revenus mondiaux serait inférieur à ce taux minimum (fournir alors une attestation de revenus mondiaux).
• Prélèvements sociaux : 17,2 % pour les résidents d’États tiers (USA, Royaume-Uni, Canada, etc.), 7,5 % pour les résidents UE/EEE/Suisse affiliés à un régime de Sécurité sociale étranger (suite à l’arrêt CJUE De Ruyter de 2015 et son extension de 2018).

Régimes fiscaux du locatif : micro-foncier, réel, LMNP

Régime micro-foncier : applicable de plein droit si le total des revenus fonciers bruts ne dépasse pas 15 000 €. Abattement forfaitaire de 30 %. Pas de déduction de charges réelles. Convient aux locations vides simples sans gros travaux ou intérêts d’emprunt à déduire.

Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus bruts ou sur option si avantageux (en cas de gros travaux, d’emprunt récent, de charges locatives élevées). Permet la déduction effective des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux d’entretien et de réparation, frais de gestion locative, primes d’assurance, charges de copropriété non récupérables). Création possible d’un déficit foncier reportable 10 ans, dans la limite de 10 700 €/an imputables sur le revenu global (sauf intérêts d’emprunt) — utile pour les premières années de détention avec gros travaux.

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : applicable à la location meublée. Ouvre droit à l’amortissement comptable du bien et du mobilier, permettant souvent une fiscalité quasi nulle pendant 10-15 ans. Le statut LMNP reste accessible aux non-résidents avec quelques particularités : déclaration BIC (revenus de location meublée) plutôt que revenus fonciers, obligation comptable simplifiée si revenus < 77 700 €/an, plafond du régime réel BIC à 188 700 €.

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : seuil de 1,3 M€

Les non-résidents sont assujettis à l’IFI uniquement sur les biens immobiliers situés en France (et leurs dépendances : SCI françaises, SCPI françaises, parts d’OPCI à prépondérance immobilière française). Le seuil de déclenchement reste fixé à 1,3 M€ de patrimoine net imposable au 1er janvier en 2026. Le barème progressif est inchangé :

Particularité : la résidence principale n’est pas applicable aux non-résidents (par définition). L’abattement de 30 % sur la résidence principale réservé aux résidents ne s’applique donc pas. Toutefois, la déduction des dettes (emprunts en cours liés à l’acquisition ou aux travaux des biens français) reste pleinement opérante pour réduire l’assiette imposable.

Désignation d’un représentant fiscal et obligations déclaratives

Depuis 2014, l’obligation de désigner un représentant fiscal accrédité a été supprimée pour les non-résidents UE/EEE. Pour les résidents d’États tiers, cette obligation peut subsister pour certaines opérations (cession à plus de 150 000 €, IFI, opérations complexes). En pratique, le SIPNR (10 rue du Centre, 93465 Noisy-le-Grand cedex) reste le point unique de contact pour les non-résidents, accessible aussi par téléservice via l’espace particulier impots.gouv.fr.

Calendrier annuel à respecter :

• Mai-juin : déclaration de revenus 2042 NR + 2044 (foncier réel) ou mention micro-foncier + 2042 IFI si patrimoine immobilier > 1,3 M€
• Septembre-octobre : paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation résidence secondaire
• Décembre : éventuel acompte d’IFI
• Au gré des opérations : déclaration de plus-value immobilière (formulaire 2048-IMM) prélevée par le notaire en cas de cession

Gestion locative depuis l’étranger : options pratiques

Trois modèles de gestion sont couramment retenus :

Gestion locative classique par une agence (Foncia, Nexity, Citya, Orpi) : honoraires 6 à 9 % du loyer hors taxes, plus frais d’état des lieux et de mise en location. Avantage : tranquillité totale. Inconvénient : coût récurrent réduisant le rendement net.

Plateformes en ligne (Imodirect, Flatlooker, Manda) : gestion 100 % digitale avec honoraires réduits 3 à 5 %. Adaptées aux propriétaires technophiles et aux biens en zone urbaine.

Gestion familiale ou amicale via mandat de gestion gratuit : économique mais juridiquement délicat — désignation d’un mandataire formel via acte notarié recommandée pour éviter tout litige fiscal en cas de contrôle. La GLI (Garantie Loyers Impayés) souscrite séparément (Solly Azar, Galian, AXA) couvre généralement 75 à 80 % du loyer en cas de défaut.

Vente du bien et fiscalité de sortie

La cession ultérieure du bien suit les règles spécifiques aux non-résidents détaillées dans notre guide plus-value immobilière : 19 % d’IR + 7,5 % ou 17,2 % de prélèvements sociaux selon résidence + surtaxe progressive au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. L’exonération « ancienne résidence principale » accessible aux non-résidents (article 150 U II 2° CGI) est limitée à 150 000 € et conditionnée à une vente dans les 10 ans suivant le départ, avec résidence française antérieure de 2 ans minimum.

Pour les détenteurs de SCI (à l’IR) à prépondérance immobilière française, la cession des parts suit le régime de la plus-value immobilière des particuliers et non celui des plus-values mobilières. Pour les SCI à l’IS, les règles sont radicalement différentes (plus-value à long terme, taux IS, etc.) — un arbitrage à faire avec un conseil spécialisé selon l’horizon de détention et la structure familiale.