Kiinteistö Suomessa muuton jälkeen 2026: Rajoitetusti verovelvollisen vuokratuloverotus, kiinteistövero ja edustaja-asia
Lyhyt vastaus: Voit omistaa kiinteistöä Suomessa myös ulkomailla asuessasi — Suomi ei rajoita ulkomaalaisten omistusta. Vuokratuloista maksat veroa rajoitetusti verovelvollisena (perusprosentti 30 % ja korotettu 34 %). Verohallinto vaatii sinua nimeämään edustajan Suomessa, jolle veroilmoitukset lähetetään ja joka voi tarvittaessa hoitaa veroasioita puolestasi. Kiinteistövero maksetaan myös ulkomailta — DVV:n osoitepäivitys huolehtii että lasku menee uuteen osoitteeseen.
Monet ulkomaille muuttavat suomalaiset eivät myy asuntoaan vaan vuokraavat sen ulos — joko siksi että haluavat säilyttää kiinnitysoikeuden Suomeen tai siksi että vuokratulot tarjoavat lisätuloja eläkkeen rinnalle. Vuonna 2026 sijoitusasunnon hinnat Suomessa ovat vakaita ja vuokratuotot 4-7 % bruttona ovat yleisiä, mikä tekee asunnon säilyttämisestä houkuttelevaa.
Tässä oppaassa käsitellään asunnon tai kiinteistön omistus muuton jälkeen — sekä vuokraus että pelkkä omistaminen ilman vuokratuloa (esim. kun perheenjäsenet käyttävät asuntoa). Verotuksen, kiinteistöveron, edustajavaatimusten ja vuokrasopimusten käytännön puoli.
Tärkeimmät pointit
- Rajoitetusti verovelvollisen vuokratulovero on 30/34 % — sama prosentti kuin yleisesti verovelvollisilla, ei suurempi.
- Verohallinto vaatii edustajan Suomessa — yleensä asuntoa vuokraava sukulainen, kirjanpitäjä tai juristi.
- Kiinteistövero maksetaan myös ulkomailta — keskimäärin 600-1500 € omakotitalolle, 200-500 € kerrostaloasunnolle vuodessa.
- Vuokrasopimuksen tekeminen ulkomailta onnistuu — mutta paikallinen yhteyshenkilö tai isännöitsijä on käytännöllinen.
- Asunnon arvonnousu kasvaa kiinnostavaksi — Suomessa keskimääräinen kiinteistön arvonnousu on viime vuosina ollut 1-3 % vuodessa.
Kiinteistön omistaminen ulkomailla asuvana — laillinen pohja
Suomi on yksi avoimimmista kiinteistömaista — sekä Suomen kansalaiset että ulkomaalaiset (myös EU:n ulkopuolisten maiden kansalaiset) saavat omistaa kiinteistöjä. Ainoa rajoitus koskee Ahvenanmaata ja eräitä Lapin alueita, jotka vaativat ostolupaa, mutta nämä eivät vaikuta useimpien suomalaisten muuttajien kohdalla.
Kun olet jo omistaja ja muutat ulkomaille, et tarvitse erityisiä lupia. Kiinteistösi pysyy kirjattuna nimellesi maanmittauslaitoksen järjestelmässä, ja asuntoosakeyhtiön hallintoyhteydet jatkuvat sinun kanssasi. DVV:n muuttoilmoitus päivittää uuden osoitteen viranomaistietoihin automaattisesti.
Vuokratulot — rajoitetusti verovelvollisen verotus
Kun vuokraat suomalaisen asuntosi ulkomailla asuessasi, Suomi verottaa vuokratulot lähde verotuksen periaatteen mukaisesti — vuokraulkomaa lähde on Suomessa, joten Suomi pidättää veron. Käytännössä vuokratuloja verotetaan kuten muitakin pääomatuloja: 30 % perusprosentilla 30 000 €:n vuosituloihin saakka, ja 34 % siitä yli menevältä osalta.
Verotettava vuokratulo lasketaan: bruttovuokra − vähennyskelpoiset menot = nettovuokra → vero. Vähennyskelpoiset menot ovat: kiinteistövero, vakuutus, asuntoyhtiövastike (osa), korjauskustannukset (osa), korkokustannukset asuntolainasta (kotitaloudella verovapaus), välitysmaksu jos käytät asunnonvälittäjää, isännöitsijämaksu.
| Tulot/menot | Esimerkki vuosi 2026 (kerrostaloasunto) |
|---|---|
| Bruttovuokra (1100 €/kk × 12) | +13 200 € |
| Hoitovastike | −2 400 € |
| Kiinteistövero (osuus) | −250 € |
| Vakuutus | −180 € |
| Asuntolainan korot (jos verovapaus) | −500 € |
| Pieni korjaus | −400 € |
| Asunnonvälittäjän palkkio (kerran) | −1 100 € |
| Verotettava nettovuokra | +8 370 € |
| Pääomatulovero 30 % | −2 511 € |
| Lopullinen tulo verojen jälkeen | +5 859 € |
Edustaja Suomessa — pakollinen asia
Verohallinto vaatii rajoitetusti verovelvolliselta nimellistä edustajaa Suomessa, jonka kautta voidaan ottaa yhteyttä. Edustaja ei ole automaattisesti valtakirjan saaja, vaan yhteyshenkilö verotukseen liittyvissä asioissa. Käytännössä edustajaksi voi nimetä: aikuisen perheenjäsenen, kirjanpitäjän, juristin, isännöitsijän, asunnonvälittäjän.
Edustajaksi merkitseminen tehdään OmaVerossa kohdasta ”Yhteystiedot” → ”Edustaja Suomessa”. Jos haluat antaa edustajalle myös oikeuden tehdä päätöksiä puolestasi (esim. hyväksyä veroilmoituksen), tarvitset Suomi.fi-valtuuden, joka on erillinen järjestely.
Kiinteistövero — maksu jatkuu ulkomailta
Suomen kiinteistövero on kunnallinen vero, joka maksetaan vuosittain kiinteistön omistajalle. Vero määrätään 1.1. tilanteen mukaan — sen, joka omistaa kiinteistöä tuolloin, on velvollinen maksamaan koko vuoden veron. Kun muutat ulkomaille, kiinteistöverolasku tulee uuteen osoitteeseen DVV:n päivityksen jälkeen.
Kiinteistöveron taso vaihtelee kunnittain. Vuonna 2026 keskimääräiset prosentit ovat: yleinen kiinteistövero 0.93-2.00 % kiinteistön verotusarvosta, vakituisten asuntojen vero 0.41-1.00 %. Käytännössä tämä tarkoittaa: 200 000 € arvoisen kerrostaloasunnon kiinteistövero on noin 200-500 €/v, omakotitalon kiinteistövero 600-1500 €/v.
Vuokrasopimus ulkomailta — käytännön asioita
Vuokrasopimuksen voi tehdä ulkomailta useilla tavoilla: 1) Sähköinen allekirjoitus suomalaisten vahvojen tunnistautumiskeinojen kautta (jos toimii ulkomaalla), 2) Notaarin vahvistettu valtakirja, jolla joku Suomessa allekirjoittaa puolestasi, 3) Asunnonvälittäjä, joka hoitaa koko prosessin sinun lukuusi.
Asunnonvälittäjän käyttö on usein järkevää ulkomailta — hän valitsee vuokralaisen, tarkistaa luottotiedot, tekee sopimuksen ja keräsi vakuusmaksut. Hinta on yleensä yhden kuukauden vuokra (kerran asunto vuokrataan) plus mahdollinen 5-10 % kuukausivuokrasta jatkuvaan hallintaan. Tämä on vähennyskelpoinen meno verotuksessa.
Sukulaiselle vuokraaminen — varovasti
Jos vuokraat asunnon sukulaiselle (esim. lapselle tai vanhemmalle) markkinahinnan alapuolisella vuokralla, Verohallinto voi tulkita sen ”omakäyttöiseksi” tilanteeksi → olennainen side Suomeen säilyy. Tämä saattaa pitää sinut yleisesti verovelvollisena, vaikka tavoittelet rajoitettua verovelvollisuutta. Pidä vuokra vähintään 80-90 % markkinatason hinnasta sukulaisillesi.
Asunnon myynti myöhemmin — luovutusvoittosäännöt
Jos myyt asunnon myöhemmin ulkomailta käsin, oman asunnon verovapaus EI yleensä päde — koska et asunut siinä vakituisesti myyntihetkellä. Tämä tarkoittaa että koko luovutusvoitto on verotettavissa. Vältä tätä myymällä asunto ennen muuttoa, jos verovapaus täyttyy.
Jos asunto on ollut vuokrattuna useita vuosia ja myyt sen ulkomailta, voit silti vähentää hankintamenon, parannustöiden kulut ja myyntikulut bruttovoitosta. Hankintameno-olettama (40 % yli 10 v. omistuksissa) voi olla edullinen vaihtoehto.
Käytännön sudenkuopat
Asunnonvälittäjän huolimaton vuokralaisvalinta. Vuokralaisen luottotiedot pitää tarkistaa huolellisesti. Maksuhäiriöinen vuokralainen voi aiheuttaa kuukausien tai vuoden pidempiaikaisen taloudellisen menetyksen. Käytä kokenutta välittäjää.
Vakuutus puuttuu vuokralaisen tavaroista. Tee selväksi vuokrasopimuksessa, että vuokralaisella on oma kotivakuutus — jos vesivahinko tai tulipalo, sinun vakuutuksesi ei kata vuokralaisen tavaroita.
Vuokratulon ilmoittaminen myöhässä. Vuokratulot ilmoitetaan vuosittaisessa veroilmoituksessa toukokuun mennessä. Jos jätät ilmoittamatta, Verohallinto voi tehdä arvio verotuksen ja periä veronkorotusta 5-50 %.
Asuntolainan korkojen vähennysoikeus. Sijoituskäytössä olevan asunnon lainakorot ovat vähennyskelpoisia. Mutta sääntö ei päde, jos lainalla on alunperin oman asunnon laina ja vasta nyt sijoituskäytössä — kysy kirjanpitäjältä erityistilanteet.
Usein kysytyt kysymykset
Pitääkö ilmoittaa Suomen kiinteistöstä uuden asuinmaan veroviranomaiselle?
Useimmissa maissa kyllä — sinun on ilmoitettava ulkomaiset varallisuusasiat ja tulot uuden asuinmaan veroilmoituksessa. Verosopimukset estävät kaksinkertaisen verotuksen, mutta läpinäkyvyys on välttämätöntä. Esim. Espanjassa Modelo 720 vaatii ulkomaisen varallisuuden ilmoittamisen, jos arvo ylittää 50 000 €.
Onko vuokratulosta lähdeveroa Suomessa?
Suomi pidättää lähdeveron rajoitetusti verovelvollisten vuokratuloista. Tyypillinen lähdevero on 30 % bruttovuokrasta — mutta voit hakea verotuksen tarkistamista, jolloin todelliset menot vähennetään ja saat osan verosta takaisin. Tämä on lähes aina kannattavaa, koska vähennyskelpoiset menot voivat olla 30-50 % bruttovuokrasta.
Voinko nostaa vuokraa ulkomailta käsin?
Kyllä, vuokranantajan oikeudet eivät vaihdu muuton takia. Kuluttajansuojalainsäädäntö rajoittaa korotuksia (yleensä kerran vuodessa, kohtuullinen taso) — mutta nämä säännöt pätevät samalla tavalla riippumatta siitä, missä asut. Käytä asunnonvälittäjää tai isännöitsijää tekemään muodolliset ilmoitukset.
Mitä jos vuokralainen jättää maksamatta — voinko irtisanoa ulkomailta?
Voit, mutta käytännössä prosessi vaatii Suomessa fyysistä toimintaa: maksumuistutus, vuokrasopimuksen irtisanominen, tarvittaessa häätötuomio käräjäoikeudesta. Kokenut asunnonvälittäjä tai juristi hoitaa nämä puolestasi 200-1000 €:n hintaan riippuen tilanteesta.
Voinko myydä asunnon ulkomailta käsin?
Kyllä. Suomalaiset asunnonvälittäjät hoitavat myyntiprosessin näytöistä kauppakirjan allekirjoitukseen asti. Allekirjoitus tapahtuu sähköisesti pankin tunnistuksella tai paperilla notaarin vahvistamalla valtakirjalla. Verovaikutus on tärkeä huomio — ks. erillinen opas asunnon myynnistä.
Suomalaisen kiinteistön omistus muuton jälkeen on usein järkevä ratkaisu — vuokratulot tukevat eläkettä tai päätuloja, ja arvonnousu rakentaa varallisuutta. Avain on hyvin valittu vuokralainen, kokenut välittäjä tai isännöitsijä Suomessa, ja huolellinen verotuksen hoitaminen rajoitetusti verovelvollisena.
Flyto Relocation ei toimi asunnonvälitysalalla mutta auttaa muuttologistiikan järjestämisessä. Saat henkilökohtaisen muuttotarjouksen yhdessä paketissa.
Tutustu myös: Kaikki muutto-oppaat Suomesta.
Suunnitteletko muuttoa?
Saat ilmaisen henkilökohtaisen tarjouksen 2 minuutissa