Kinnisvara Eestis mitteresidendina 2026: tulumaks üürilt, maamaks ja müük volitusega

Mis muutub 2026: maamaks, üürimaks ja mitteresidendi staatus

Eesti kinnisvara hoidmine mitteresidendina on otsekohene, kuid hõlmab jätkuvaid kohustusi. Omanik — sõltumata residentsusest — maksab maamaksu igal aastal kohalikule omavalitsusele. Määrad varieeruvad omavalitsuste lõikes (tavaliselt 0,1-2,5% maa maksustatavast väärtusest); Tallinn loobus omanikuasustatud peamise elukoha maamaksust teatud pindala piires 2013, kuid mitteresidendina sa selle alla ei kvalifitseeru. Alates 2026. aastast tõuseb üüritulu tulumaksumäär 22% pealt 24% peale.

Mitteresidendist üürileandjatel on kaks vastavuse teed: (1) deklareerida üüritulu igal aastal ja maksta 24% netotulust (20% standardse kuluvähendusega või tegelike kulude alusel); või (2) määrata Eesti maksuesindaja, kes haldab e-MTA esitamisi ja toimib EMTA kontaktipunktina. Maksuesindajad küsivad €200-1500/aastas portfelli keerukuse järgi.

Samm-sammult: kinnisvara haldamine kaugjuhtimisel

1. Palka kinnisvara haldur. Eesti kinnisvarahaldusettevõtted (Domus Kinnisvara Haldus, Pindi Kinnisvara, Uus Maa Haldus) pakuvad täisteenust: üürniku otsing, lepingud, üüri kogumine, hooldus, kuiraporteid. Tasud: 6-12% kuist üüri standardi teenuse eest, €30-100/kuus haldusele üksi ilma üürniku otsinguta.

2. Uuenda rahvastikuregister ja EMTA. Esita elukohateade välisaadressi kohta. Esita vorm R e-MTA-s, et muutuda mitteresidendiks — vt meie maksuresidentsuse juhend. Kinnisvara jääb kinnistusraamatus (Maa-amet) sinu nimel sinu välisaadressi alla.

3. Jätka maamaksu maksmist. Iga aasta 31. märtsi tähtajaks (aastasumma) või kvartaalselt summade üle €64. Tasutakse kohaliku omavalitsuse arvelt arve süsteemi või e-MTA kaudu. Otsedeebet sinu Eesti pangakontolt on lihtsaim meetod — seadista enne lahkumist.

4. Deklareeri üüritulu. Mitteresidendid esitavad vorm V1 (kapital ja üüritulu) 1 kuu jooksul tulu saamisest või iga aasta jooksvate üürisuhete kohta. Maksumäär: 24% (2026) netoüüritulust. Standardne kuluvähendus on 20% ilma tõenduseta või tegelikud kulud (hooldus, kommunaalkulud, halduskulud, amortisatsioon, kindlustus) arvetega.

5. Määra maksuesindaja vajadusel. Nõutav, kui EMTA ei saa sinuga usaldusväärselt ühenduses olla; soovitatav portfellidele üle €20 000/aasta üüri. Esitatud e-MTA kaudu — esindaja saab EMTA kirjavahetuse sinu nimel.

Erijuhtumid: lühiajaline üür, mitu kinnisvara ja pärimine

Lühiajaline üür (Airbnb, Booking)

Lühiajalise üüri tulu maksustatakse samasse moodi kui pikaajalist — 24% netotulust. Lühiajalise üüri opereerimine paljudes omavalitsustes (eriti Tallinna vanalinn, Tartu kesklinn) nõuab turismimajutusettevõtte registreerimist (majutusettevõte). Mõned korterelamute kompleksid keelavad lühiajalist üüri oma maja reeglites.

Mitu kinnisvara

Iga kinnisvara maksustatakse maamaksu eraldi. Tulumaks hõlmab üüritulu kõikide kinnisvarade lõikes; kõigi kinnisvarade kulud saavad tulusid kompenseerida. Ühe kinnisvara kahju ei saa kompenseerida teise kinnisvara kapitalitulu — ainult üüritulu eest.

Pärimine mitteresidentsuse ajal

Eestil ei ole pärandimaksu. Kinnisvara pärimine mitteresidendina on otsekohene — pärandi vormistab Eesti notar. Tulevane kapitalitulu müügilt arvutatakse pärimise väärtusest, mis on deklareeritud notariaalses dokumendis.

Üürile pereliikmele

Pereliikmete vaheline üür peab olema turuhinnal, et vältida EMTA-poolset ümberklassifitseerimist. Alla turuüüri käivitab kingi maksu kaalutlused (Eestil ei ole otseste pereliikmete kinkemaksu), kuid EMTA võib tulumaksu eesmärgil arvutusliku turuüüri rakendada.

Tüüpilised vead, mis põhjustavad EMTA päringuid

Mida mitteresidendist üürileandjaks olemine EI tee

Kinnisvara hoidmine mitteresidendina ei lõpeta — kordame, ei lõpeta — muid kohustusi. See ei muuda isikukoodi (jääb eluks ajaks), ei mõjuta Mobiil-ID, Smart-ID või eesti.ee ligipääsu, ei pikenda Tervisekassa katet (eraldi reeglid kehtivad) ega mõjuta II/III samba pensionit. See ei nõua ka Eesti elukoha säilitamist — jääd mitteresidendiks seni, kuni vastad §6 kriteeriumitele (õigemini ei vasta neile).

Kaughaldatava üürileandja kulud

Hilisem müük: kinnisvara mitteresidendi mõõde

Kui hiljem müüd mitteresidendina, maksustatakse tulu 24% (2026). Peamise elukoha vabastus võib siiski kehtida, kui elasid seal tegelikult enne lahkumist (vt meie kinnisvara müügi juhend). Vorm V1 esitatakse 1 kuu jooksul müügist; maks tasutud samal päeval. Müügitulu saab saata otse välismaa pangakontole notari escrow-kontolt. Enamik topeltmaksustamise lepingud annavad Eestile esimese maksustamisõiguse kinnisvara üle — sihtriik tavaliselt krediteerib Eestis makstud maksu oma hinnangu vastu.

Ajakava: ideaalne haldusplaan

Enne lahkumist: Palka kinnisvara haldur. Seadista otsedeebet maamaksule, kommunaalkuludele, KÜ tasudele. Allkirjasta üürileping (kui pole juba). Kontrolli kindlustust.

Iga kvartal: Saa kinnisvara halduri raport. Kontrolli üüri saabumist sinu IBAN-il. Kinnita kõik hooldusnõuded üle eelmääratud läve.

Iga aasta: Esita vorm V1 üüritulu eest (või aastane deklaratsioon kohaldatav). Tasu 24% netoüürist. Tasu maamaks 31. märtsiks. Uuenda hoonekindlustus.

Iga 5 aasta tagant: Vaata üürilepingut üle; uuenda üüri turule. Kontrolli kinnisvara isiklikult või professionaalse inspektoriga. Uuenda maksuesindaja lepingut, kui kohaldatav.

Müügi puhul: Palka notar, maakler. Esita V1 1 kuu jooksul müügist. Saada tulu sihtriigi IBAN-ile.