Kinnisvara müük enne Eestist lahkumist 2026: tulumaks 20 % ja peamise eluaseme vabastus
Lühivastus: Kinnisvara müük Eestis maksustatakse 20 % tulumaksuga müügivõidu pealt (müügihind miinus soetamismaksumus ja kulud). Peamise eluaseme müük on tulumaksust vabastatud, kui omanik kasutas seda vahetult enne müüki. Kinnisvara võib müüa välismaalt notariaalse volituse alusel. Maamaks kestab kuni omandiõiguse üleminekuni.
Põhipunktid
- Tulumaks 20 % müügivõidult.
- Peamise eluaseme vabastus.
- Maamaks kuni ülemineku.
- Müük volitusega.
- Lepingud topeltmaksustamise vastu.
Mis muutub 2026: 24% tulumaks ja peamise elukoha vabastus
Alates 1. jaanuarist 2026 tõuseb Eesti füüsilise isiku tulumaksu kindlamäär 22% pealt 24% peale (Rahandusministeeriumi teadaanne). Kinnisvara müügi puhul tähendab see, et pärast seda kuupäeva realiseeritud kapitalitulu maksustatakse 24% määraga; 2025. aastal lõpule viidud müügitehingud jäävad 22% juurde. 0% määr peamise elukoha (alaline elukoht — kinnisvara, kus tegelikult elasid oma peamise koduna) puhul tulumaksuseaduse §15(5)1 alusel jätkub muutumatuna. Vabastus kehtib, kui kinnisvara oli sinu registreeritud elukoht rahvastikuregistris JA kasutasid seda tegelikult oma peamise koduna.
Maksu- ja Tolliamet (EMTA) tugevdas dokumentatsiooninõudeid 2025. aastal: kommunaalarvete (Eesti Energia, vesi, internet) tegelikku elamist näitavaid arveid asjakohase perioodi kohta küsitakse üha rohkem. Pelgalt rahvastikuregistri kanne on vajalik, kuid mitte piisav tõend. Säilita kommunaalarved, internetilepingud ja muud tõendid vähemalt 7 aastat pärast müüki.
Samm-sammult: kuulutusest e-MTA deklaratsioonini
1. Määra maksubaas. Kapitalitulu = müügihind miinus soetusmaksumus miinus dokumenteeritud kapitaaltöö (mitte jooksev remont) miinus tehingukulud (notar, maakler, õigusabi). Soetusmaksumus on algne ostuhind koos 0,04% notaritasuga, riigilõivu ja maaklerivahendustasudega. Pärimised hinnatakse õiglasele turuhinnale pärimise hetkel.
2. Kontrolli peamise elukoha vabastust. Kui elasid seal tegelikult ja registreerisid aadressi rahvastikuregistris, on tulu täielikult vabastatud §15(5)1 alusel. Vabastusele ei ole minimaalset omandiperioodi — kuid EMTA võib vaidlustada sama-aasta osta-ja-müü mustreid. Säilita kommunaalarved, postisaated ja pangakanded, mis näitavad aadressi.
3. Vii läbi notariaalne müük. Eesti notar haldab lepingut ja kinnistusraamatu (Maa-amet) kannet. Notar võtab 0,04% notaritasu (miinimumiga ja ülempiiriga), riigilõivu kinnistuskande eest (proportsionaalne, tavaliselt €1500-5000 kinnisvarale €100k-500k) ja kinnitab isiku ID-kaardi, Mobiil-ID või Smart-ID kaudu. Välismaa-residendiks olevad müüjad võivad allkirjastada Eesti saatkonnas väljastatud volikirja või apostilliga välismaa notariaaldokumendi kaudu.
4. Deklareeri e-MTA kaudu. Esita tulu vormi A aastases tuludeklaratsioonis 30. aprilliks järgmisel aastal. Mitteresidendid esitavad vormi V1 (mitteresidentide kapitalitulu) 1 kuu jooksul müügist ja maksavad 24% (2026) samal päeval, sõltumata aastasest tähtajast.
Erijuhtumid: päritud kinnisvara, mitu elukohta ja lahutus
Päritud kinnisvara
Päritud kinnisvara maksubaas on võrdne pärimislepingus deklareeritud väärtusega. Müügi puhul on tulu müügihind miinus see väärtus miinus kulud. Kui kasutasid päritud kodu peamise elukohana pärast omandi võtmist, võib vabastus kehtida. Pärimine ise ei ole Eestis tulumaksuga maksustatav.
Kaks kodu: kumb on peamine?
Kui omasid kaht kodu ja rahvastikuregistri kanne oli ühel, kuid elasid tegelikult rohkem teisel, vaatab EMTA sisu. Peamine elukoht on see, kus oli tegelikult sinu eluliste huvide keskus — kommunaalkulude tarbimine, postisaated, pere asukoht, töölkäimine. Dokumenteeri hoolikalt.
Abikaasade kaasomanduses kinnisvara
Kui mõlemad abikaasad on kaasomanikud ja mõlemad olid aadressil registreeritud, võivad mõlemad nõuda vabastust pro rata. Pärast lahutust kaotab kinnisvarast lahkuv abikaasa vabastuse alates sellest kuupäevast. Kui kinnisvara müüakse pärast lahutust, võib §15(5)1 nõuda ainult abikaasa, kes seal tegelikult peamiselt elas.
Üürikinnisvara või suvekodu
Kinnisvara, mida kunagi peamise elukohana ei kasutatud, on tulus täielikult maksustatav. Üüritulu omandiperioodil maksustati 22% (2025) või 24% (alates 2026) miinus 20% standardne kuluvähendus ilma tõenduseta või tegelikud kulud tõendiga. Müügi koguteine on müügihinna ja soetusmaksumuse vahe miinus kapitaaltöö.
Tüüpilised vead, mis põhjustavad EMTA päringuid
| Viga | Tagajärg | Lahendus |
|---|---|---|
| Vabastuse nõudmine ilma registreeritud elukohata rahvastikuregistris | EMTA keeldub vabastusest, täis 24% maks | Registreeri aadress enne müüki; esita kommunaalarved tõendiks |
| Müük 12 kuu jooksul ostust | Muster viitab spekulatiivsele kavatsusele; vabastus vaidlustatakse | Dokumenteeri tõeline elamine või aktsepteeri maks |
| Kapitaaltöö arveid unustamine | Parendusi ei arvata maha; kõrgem maks | Säilita kõik renoveerimisarved 7 aastat |
| Mitteresident jätab 1-kuulise V1 tähtaja | Trahv 0,06% päevas maksmata maksu summast | Esita V1 kohe e-MTA kaudu |
| Kapitaaltöö ja jooksva remondi segamine | EMTA klassifitseerib ümber; mahaarvamine kaotsi | Säilita selged arved: kapitaaltöö vs hooldus |
Mida kinnisvara müük EI tee
Notariaalne müük annab üle ainult omandi kinnistusraamatus. See ei lõpeta — kordame, ei lõpeta — muid kohustusi. Maamaks tasutakse pro rata omavalitsusele igal aastal registreeritud omaniku poolt — uus omanik muutub vastutavaks alates registreerimispäevast. Kommunaalkulud (Eesti Energia, vesi, internet) tuleb tühistada või üle anda eraldi. Hoonekindlustus tuleb kindlustusandjas tühistada. Hüpoteegi olemasolul nõuab pank kirjaliku vabastuse — tavaliselt notari kaudu tehingu osana.
Välismaa maks: topeltmaksustamise vältimine
Enamik riike (topeltmaksustamise lepingute alusel) maksustab kinnisvaratulu riigis, kus kinnisvara asub — Eestis. Sinu sihtriik võib või ei pruugi sama tulu maksustada sõltuvalt selle reeglitest; tavaliselt antakse krediit Eestis makstud maksu eest. Erand on peamise elukoha vabastus: mõnedel sihtriikidel on sarnased vabastused, teistel mitte. Konsulteeri sihtriigi maksunõustajaga enne notariaalse lepingu allkirjastamist.
Ajakava: ideaalne 6-kuuline müügi- ja maksuplaan
Kuu -6: Vali maakler (Pindi, Domus, Uus Maa, 1Partner). Pane kuulutus üles. Kogu soetusdokumendid, kapitaaltöö arved.
Kuu -3: Saa pakkumine. Pea läbirääkimisi. Allkirjasta eelleping. 10% käsiraha standard.
Kuu -1: Lõplik notariaalleping. Tasu 0,04% notaritasu, riigilõiv. Saa müügitulu (tavaliselt kantakse pangakontole sama päev või järgmine).
Päev 0 (müük): Tühista kommunaalkulud, kindlustus. Uuenda rahvastikuregistrit, kui lahkud.
Päev +30 (mitteresidendid): Esita V1 e-MTA kaudu. Tasu 24% tulust (2026).
30. aprilliks aasta +1 (residendid): Esita aastane tuludeklaratsioon koos kapitalituluga vormis A.
FAQ
Peamise eluaseme vabastus?
Kehtib kui omanik kasutas vahetult enne müüki.
Tulumaks?
20 % müügivõidu (hind miinus soetamine ja kulud) pealt.
Müük välismaalt?
Jah notariaalse volituse alusel Eesti notarile.
Päritud kinnisvara?
Soetamismaksumus = pärimisaegne väärtus.
Üürnik?
Üürileping läheb üle uuele omanikule.
Kas 0% peamise elukoha vabastus on automaatne?
Ei — sa nõuad seda aastases tuludeklaratsioonis (vorm A) või mitteresidendi V1 vormil, märkides vabastusele kasti ja esitades rahvastikuregistri aadressi ajaloo. EMTA võib küsida tegelikku elamist tõendavaid materjale: kommunaalarved, postisaated, pangakanded, mis näitavad aadressi. Säilita dokumendid vähemalt 7 aastat.
Mis on täpne maksumäär mitte-vabastatud kinnisvaratulu pealt 2026. aastal?
24% kindlamäär (tõuseb 22% pealt 2025. aastast) tulumaksuseaduse alusel. Mitteresidendid esitavad vormi V1 1 kuu jooksul müügist; residendid deklareerivad aastases vormis A 30. aprilliks järgmisel aastal. Maksustatakse ainult tulu (müügihind miinus soetusmaksumus miinus dokumenteeritud parendused miinus tehingukulud).
Kas saan renoveerimiskulud tulust maha arvata?
Ainult kapitaaltöö (kapitaalsed parendused, mis suurendavad kinnisvara väärtust või pikendavad kasutusiga — uus katus, vannitoa täielik renoveerimine, struktuursed tööd) on mahaarvatav. Jooksev remont (rutiinne hooldus — värvimine, väiksed parandused, koristus) ei ole. Säilita üksikasjalikud arved käibemaksuga ja tarnija registrikoodidega vähemalt 7 aastat.
Mis siis, kui müün mitteresidendina välismaalt?
Saad allkirjastada Eesti saatkonnas väljastatud volikirjaga või apostilliga välismaa notariaalse dokumendiga (mitte-EL puhul nõutav legaliseeritud tõlge). Notar haldab ikka kinnistusraamatu kannet. Esitad V1 e-MTA kaudu 1 kuu jooksul müügist ja maksad 24% (2026). Peamise elukoha vabastus võib siiski kehtida, kui elasid seal tegelikult enne lahkumist.
Sünkroniseerige notariaalne tehing kolimise kuupäevaga.
Flyto Relocation kohandab kolimise müügikuupäevaga. Telli tasuta hinnapakkumine.
Vaata ka: Kõik Eestist kolimise juhendid.