Nemovitost v ČR jako nerezident 2026: daň z příjmu, daň z nemovitých věcí a prodej přes plnou moc

Nerezident s nemovitostí v ČR: vlastnit ano, ale s povinnostmi

Po ztrátě daňové rezidence v ČR si můžete nemovitost ponechat – vlastnictví nemovitostí v ČR není podmíněno pobytem ani občanstvím. Vznikají vám však tři kategorie povinností: daň z nemovitých věcí (zákon č. 338/1992 Sb.), daň z příjmů z pronájmu nebo prodeje (15 % srážková nebo z přiznání) a oznamovací povinnosti vůči finančnímu úřadu, ohlašovně a katastru nemovitostí.

Klíčový princip 2026: nerezident podává v ČR daňové přiznání pouze za příjmy ze zdrojů v ČR (§ 22 zákona č. 586/1992 Sb.). Pronájem nemovitosti v ČR a prodej nemovitosti v ČR vždy patří mezi příjmy zdrojem v ČR bez ohledu na rezidenci – SZDZ pak řeší zápočet české daně proti dani v cílové zemi.

Daň z nemovitých věcí: roční rutina

Vlastník nemovitosti v ČR k 1. lednu daného roku platí daň z nemovitých věcí. Sazby v roce 2026:

– Stavby pro bydlení: 1-3,50 Kč/m² zastavěné plochy;

– Stavební pozemky: 2-5 Kč/m²;

– Ostatní pozemky (zahrady, sady): 0,30-3,50 Kč/m²;

– Místní koeficient: 1, 1,5, 2, 2,5 nebo 3 (Praha, Brno, Plzeň často 2-2,5);

– Koeficient podle obce 1, 1,4 a 1,6 podle počtu obyvatel.

Příklad pro byt 75 m² v Praze 6: zastavěná plocha 75 m² × 2 Kč × místní koef. 2,5 = 375 Kč. Plus pozemek pod stavbou 0,30 Kč/m² × pomerná část. Celkem cca 1 200-2 800 Kč ročně.

Splatnost: do 31. května. Pro daň nad 5 000 Kč lze uhradit ve dvou splátkách (31. května a 30. listopadu). Doporučujeme SIPO nebo trvalý příkaz z českého bankovního účtu – přes Wise z eura komplikované kvůli částečným úhradám.

Pronájem nemovitosti jako nerezident: 15 % daň

Pronájem nemovitosti v ČR jako nerezident podléhá:

1) české dani z příjmu 15 % z čistého zisku (po odečtu skutečných nákladů nebo paušálu 30 % maximálně do 600 000 Kč ročně);

2) povinnost podat daňové přiznání FÚ podle posledního trvalého pobytu (nebo FÚ pro Prahu 1 pro nerezidenty bez vazby) do 1. dubna (papírově) nebo 1. května (elektronicky datovou schránkou);

3) povinnost zdanit tentýž příjem v cílové zemi rezidence se zápočtem české daně;

4) DPH neuplatňuje se pro pronájem k bydlení; pro krátkodobé Airbnb-typy ano při překročení 2 milionů Kč obratu.

Skutečné náklady vs paušál 30 %

Skutečné náklady – výhodnější pro rekonstrukci, vyšší úroky z hypotéky, vyšší poplatky správci nemovitostí. Patří sem: úroky z hypotečního úvěru, opravy a údržba (ne investiční rekonstrukce), pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, společné služby (úklid, výtah), správa nemovitosti přes specializovanou firmu (3-8 % z příjmů), cestovní náklady na občasné kontroly (skromně).

Paušál 30 % – jednoduchý, vhodný pro nemovitosti bez hypotéky a rekonstrukce. Doporučujeme spočítat oba scénáře každý rok – rozdíl může být 30-50 % daně.

Praktická tabulka: nerezidentův typický roční výnos po dani

Správa nemovitosti na dálku: profesionál nebo rodina?

Klíčové rozhodnutí: kdo bude komunikovat s nájemníky, řešit havárie, výběr nájmu, kontrolu plateb. Tři možnosti:

Realitní/správní firma: Lexxus, Reality M&M, Re/Max, Reality MAXX, AAA Reality, Sothebys, Rossmann a místní agentury. Provize 5-12 % z měsíčního nájmu (typicky 8 % včetně havárií 24/7) plus 50-100 % prvního nájmu při nalezení nájemníka. Nejdražší, ale nejpasivnější.

Specializovaný správce nemovitostí: 3-6 % z nájmu, nezahrnuje hledání nájemníků. Vhodné pro stabilní dlouhodobé nájmy.

Rodina nebo přítel: bezplatné, ale nemá daňovou ani právní zodpovědnost. Doporučujeme plnou moc s rozsahem (omezená na běžnou správu, vyloučená prodej a investiční rozhodnutí), zápis u notáře (cca 2 000 Kč).

Nájemní smlouva s nerezidentem-vlastníkem

Občanský zákoník (§ 2235-2238) upravuje nájemní vztah bez ohledu na rezidenci pronajímatele. Doporučujeme:

– Smlouva minimálně 1 rok s automatickým prodlužováním;

– Kauce 1-3 měsíční nájemné na samostatný účet;

– Jasná identifikace pronajímatele (jméno, rodné číslo, zahraniční adresa, daňové identifikační číslo v cílové zemi);

– Doručovací adresa v ČR (správce, advokát) nebo aktivní datová schránka;

– Klauzule o pravidelné inspekci (1× za 6-12 měsíců s ohlášením 14 dnů předem).

Prodej jako nerezident: 15% daň, časový test

Při prodeji nemovitosti v ČR jako nerezident platí stejný časový test jako pro rezidenta:

– 2 roky vlastního bydlení v nemovitosti bezprostředně před prodejem;

– 10 let vlastnictví u nemovitostí pořízených od 1. 1. 2021;

– 5 let vlastnictví u nemovitostí pořízených před 1. 1. 2021;

– 5 let pro pozemky.

Pokud splníte časový test, příjem je osvobozen. Při překročení 5 milionů Kč hlásíte FÚ osvobozený příjem (§ 38v) do termínu daňového přiznání. Pokud test nesplníte, daň 15 % z rozdílu prodejní a nabývací ceny minus prokázané investice. Více v průvodci prodejem nemovitosti.

Hypotéka pro nerezidenta v ČR

České banky (ČSOB, Komerční banka, Česká spořitelna, Hypoteční banka, Air Bank) v roce 2026 nabízejí hypotéky nerezidentům s omezeními:

– LTV (loan-to-value) maximálně 60-70 % (vs. 80-90 % pro rezidenta);

– Sazba o 0,3-0,8 procentního bodu vyšší;

– Vyžaduje se příjem doložený v cizí měně přepočtený konzervativně;

– Maximální splatnost 25-30 let, ale s ohledem na věk při poslední splátce.

Pro refinancování stávající hypotéky po emigraci postup obrácen – banky často odmítají refinancování s důvodem změny rizikového profilu. Vyplatí se zajistit dlouhodobou fixaci ještě před emigrací.