Prodej nemovitosti před emigrací z ČR 2026: časový test, osvobození a daň z příjmu

Časový test 2026: 10 let pro investiční nemovitosti, 2 roky pro vlastní bydlení

Od 1. ledna 2021 platí v ČR rozšířený časový test pro osvobození příjmů z prodeje nemovitostí dle § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Pro nemovitosti pořízené po 1. lednu 2021 je test 10 let od nabytí; pro vlastní bydlení (nemovitost, ve které měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem alespoň 2 roky) zůstává časový test 2 roky. Pro nemovitosti nabyté před rokem 2021 platí starý časový test 5 let. V roce 2026 se tato pravidla nemění.

Při emigraci přichází zásadní rozhodnutí: prodat před změnou rezidence, prodat po změně rezidence, nebo si nemovitost ponechat a pronajímat. Každá varianta má jiné daňové dopady, které ovlivní čistý výnos o desítky procent.

Prodej před změnou daňové rezidence

Pokud prodáte nemovitost jako daňový rezident ČR a splníte časový test (2 roky vlastního bydlení nebo 10/5 let vlastnictví), příjem je plně osvobozen od daně z příjmů. Nezapomeňte na povinnost oznámit FÚ osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč podle § 38v zákona č. 586/1992 Sb. – lhůta je do termínu daňového přiznání. Sankce za nesplnění je 15 % z neoznámené částky.

Pokud časový test nesplníte, příjem podléhá dani 15 %, ale můžete uplatnit nabývací cenu jako daňově uznatelný náklad podle § 24 a doložit prokázané investice do nemovitosti (rekonstrukce, modernizace, znalecký posudek). Mnoho prodávajících podceňuje tento aspekt – i bez splnění časového testu je čistý daňový dopad často 5-8 % místo plných 15 %.

Nový osvobozující institut: použití pro vlastní bytovou potřebu

Pokud nesplňujete časový test, ale použijete celý příjem na zajištění vlastní bytové potřeby (koupě nového bydlení v ČR i v zahraničí, splacení hypotéky, výstavba nového domu) do konce následujícího kalendářního roku, příjem je osvobozen dle § 4 odst. 1 písm. v). Použití musíte FÚ oznámit do termínu pro podání přiznání za rok prodeje a doložit do dvou let od prodeje.

Prodej po změně rezidence: nerezident s 15% daní

Po ztrátě daňové rezidence v ČR jste pro účely prodeje české nemovitosti nerezidentem podle § 17 zákona o daních z příjmů. Příjmy z prodeje nemovitosti umístěné v ČR vždy zůstávají českým zdrojovým příjmem dle SZDZ (zpravidla čl. 13 vzorové smlouvy OECD), i když jste rezidentem např. v Německu nebo USA.

Pro nerezidenty platí stejný časový test (2 roky bydlení / 10 let vlastnictví), ale nárok na osvobození pro ”použití pro vlastní bytovou potřebu” je sporný a v praxi obtížně uznatelný, pokud bytovou potřebu řešíte v zahraničí. Daň je 15 % z rozdílu prodejní a nabývací ceny po odečtu prokázaných investic. Doporučujeme znalecký posudek nabývací ceny, pokud nemovitost vlastníte více než 10 let nebo původní kupní smlouva neexistuje.

Praktický příklad

Pan Novák koupil v roce 2018 byt v Praze za 4 000 000 Kč. V roce 2024 emigruje do Vídně, byt prodává v roce 2026 za 7 500 000 Kč. Investice doložené fakturami: 350 000 Kč. Nabývací cena 4 000 000 + 350 000 = 4 350 000 Kč. Zisk 3 150 000 Kč. Časový test 5 let splněn (nákup 2018, podle starého režimu) → příjem osvobozen, daň 0 Kč. Pokud by pan Novák nemovitost koupil v lednu 2021 a prodal v roce 2026, časový test 10 let by nebyl splněn → daň 15 % × 3 150 000 = 472 500 Kč.

Daň z nabytí nemovitých věcí: kdo ji platí v roce 2026

Daň z nabytí nemovitých věcí (4 % z kupní ceny) byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020. Při prodeji v roce 2026 ji již žádná strana neplatí, což zjednodušuje vyúčtování a dělá ČR atraktivnějším trhem. Pozor: pro převody před 26. zářím 2020 mohla zůstat povinnost (přechodná ustanovení), ale pro prodej v roce 2026 je irelevantní.

Daň z nemovitých věcí: roční povinnost i nerezidenta

Vlastník nemovitosti v ČR k 1. lednu daného roku je povinen platit daň z nemovitých věcí podle zákona č. 338/1992 Sb. Sazby se v roce 2026 pohybují kolem 1-3,50 Kč/m² u staveb a 0,30-5 Kč/m² u pozemků s místními koeficienty 1-5. Pro byt 75 m² v Praze 6 to znamená cca 1 200-3 500 Kč ročně. Daňové přiznání podáváte pouze v roce nabytí; v dalších letech FÚ vyměří daň automaticky a vy platíte do 31. května. Po prodeji oznamte FÚ změnu vlastníka (přepis v katastru je automatický, ale daň oznámit musíte).

Praktický postup prodeje na dálku

Pronájem místo prodeje: hybridní strategie

Mnoho emigrantů dospěje k závěru, že okamžitý prodej není ideální (špatné tržní podmínky, sentimentální hodnota, dlouhodobá investice). Pronájem české nemovitosti jako nerezident přináší 15% daň z příjmů z pronájmu (po odečtu skutečných nákladů nebo paušálu 30 %), povinnost podat daňové přiznání v ČR každý rok do 1. dubna a nárok cílové země zdanit tentýž příjem – SZDZ pak řeší dvojí zdanění (zápočet daně). Více v našem průvodci nerezidentem-vlastníkem.