{"id":1387,"date":"2026-05-10T10:29:45","date_gmt":"2026-05-10T07:29:45","guid":{"rendered":"https:\/\/flytorelocation.com\/pt-pt\/imovel-nao-residente-portugal-2026\/"},"modified":"2026-05-11T23:16:39","modified_gmt":"2026-05-11T20:16:39","slug":"imovel-nao-residente-portugal-2026","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/flytorelocation.com\/pt-pt\/imovel-nao-residente-portugal-2026\/","title":{"rendered":"Im\u00f3vel em Portugal sendo n\u00e3o residente 2026: IMI e mais-valias"},"content":{"rendered":"<div class=\"flyto-article\">\n<h1 class=\"flyto-article-title\">Im\u00f3vel em Portugal sendo n\u00e3o residente 2026: IMI municipal, IRS sobre rendas e mais-valias na venda<\/h1>\n<div class=\"flyto-byline\"><strong>Flyto Relocation Team<\/strong><span class=\"flyto-byline-sep\">\u00b7<\/span><span>Atualizado em 10 de maio de 2026<\/span><span class=\"flyto-byline-sep\">\u00b7<\/span><span class=\"flyto-byline-badge\">\u2713 Equipa de especialistas desde 2018<\/span><span class=\"flyto-byline-sep\">\u00b7<\/span><span>~2 min de leitura<\/span><\/div>\n<div class=\"flyto-langswitch\" lang=\"pt\">Tamb\u00e9m dispon\u00edvel em <a href=\"https:\/\/flytorelocation.com\/pt\/portugal-property-non-resident-2026\/\" hreflang=\"en\" rel=\"alternate\">English<\/a><\/div>\n<div class=\"flyto-tldr\">\n<p><strong>Em resumo:<\/strong> Possuir im\u00f3vel em Portugal sendo n\u00e3o residente implica o pagamento anual de IMI ao munic\u00edpio, tributa\u00e7\u00e3o das rendas em IRS \u00e0 taxa especial de 28 % (ou op\u00e7\u00e3o pelo englobamento se residente UE\/EEE) e mais-valias na venda \u2014 50 % da mais-valia tributada conforme conven\u00e7\u00e3o e englobamento. Representante fiscal obrigat\u00f3rio fora da UE\/EEE para titulares de bens em Portugal. Venda \u00e0 dist\u00e2ncia poss\u00edvel por procura\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"flyto-takeaways\">\n<h3>Pontos-chave<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>IMI municipal<\/strong> anual.<\/li>\n<li><strong>IRS 28 %<\/strong> sobre rendas (ou englobamento UE\/EEE).<\/li>\n<li><strong>Mais-valias<\/strong> na venda.<\/li>\n<li><strong>Representante fiscal<\/strong> obrigat\u00f3rio fora UE.<\/li>\n<li><strong>Conven\u00e7\u00f5es<\/strong> evitam dupla tributa\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<figure class=\"flyto-img\"><img src=\"https:\/\/pogjpekgbaurdexnlcsl.supabase.co\/storage\/v1\/object\/public\/content-images\/1777353933310-FLYTO_-_Muutto_-_Kuvaaja_Nuuti_Paananen__4___2_.jpg\" alt=\"Imvel em Portugal sendo no residente 2026 IMI municipal IRS sobre rendas e mais-valias na venda\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" \/><\/figure>\n<div class=\"flyto-augment\">\n<h2>Manter im\u00f3vel em Portugal como n\u00e3o residente: a tributa\u00e7\u00e3o em 2026<\/h2>\n<p>O propriet\u00e1rio n\u00e3o residente que mant\u00e9m im\u00f3vel em Portugal est\u00e1 sujeito a tr\u00eas n\u00edveis distintos de tributa\u00e7\u00e3o: o Imposto Municipal sobre Im\u00f3veis (IMI) anual sobre o valor patrimonial tribut\u00e1rio (VPT), o IRS sobre rendimentos prediais (rendas) \u00e0 taxa aut\u00f3noma de 28%, e o IRS sobre eventuais mais-valias na venda futura nos termos do Anexo G do Modelo 3. Em 2026, a fiscaliza\u00e7\u00e3o \u00e9 particularmente eficaz devido ao cruzamento autom\u00e1tico de dados entre a Autoridade Tribut\u00e1ria e Aduaneira (AT), o Banco de Portugal e o Instituto dos Registos e do Notariado (IRN).<\/p>\n<p>A obrigatoriedade de nomea\u00e7\u00e3o de representante fiscal aplica-se a n\u00e3o residentes domiciliados fora da Uni\u00e3o Europeia ou do Espa\u00e7o Econ\u00f3mico Europeu, nos termos do artigo 19.\u00ba da Lei Geral Tribut\u00e1ria. O representante fiscal \u2014 pessoa singular residente em Portugal ou sociedade portuguesa \u2014 assume responsabilidade pela recep\u00e7\u00e3o das comunica\u00e7\u00f5es da AT e pela coordena\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es declarativas. A n\u00e3o nomea\u00e7\u00e3o impede a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e gera coimas significativas.<\/p>\n<h2>IMI: o imposto anual sobre o im\u00f3vel<\/h2>\n<p>O Imposto Municipal sobre Im\u00f3veis (IMI) incide anualmente sobre o valor patrimonial tribut\u00e1rio (VPT) dos pr\u00e9dios urbanos e r\u00fasticos. As taxas variam entre 0,3% e 0,45% para pr\u00e9dios urbanos consoante delibera\u00e7\u00e3o municipal anual, podendo ser agravadas em alguns casos: pr\u00e9dios devolutos (taxa triplicada), pr\u00e9dios em ru\u00ednas, alojamentos locais com licen\u00e7a suspensa. Para pr\u00e9dios pertencentes a entidades em para\u00edsos fiscais, a taxa \u00e9 fixada em 7,5%.<\/p>\n<p>O Adicional ao IMI (AIMI) incide sobre o valor agregado dos im\u00f3veis detidos pelo mesmo titular acima de 600 000 euros (1,2 milh\u00f5es para casais), \u00e0 taxa de 0,7% (1% acima de 1 milh\u00e3o, 1,5% acima de 2 milh\u00f5es). Este imposto, criado em 2017 e ajustado anualmente, atinge particularmente propriet\u00e1rios com carteiras imobili\u00e1rias substanciais. O pagamento \u00e9 fraccionado em duas a tr\u00eas presta\u00e7\u00f5es conforme o valor total: uma presta\u00e7\u00e3o se inferior a 100 euros, duas se entre 100 e 500 euros, tr\u00eas se superior.<\/p>\n<h2>IRS sobre rendas: a taxa aut\u00f3noma de 28%<\/h2>\n<p>Os rendimentos prediais (rendas) recebidos por propriet\u00e1rios n\u00e3o residentes em Portugal est\u00e3o sujeitos a tributa\u00e7\u00e3o aut\u00f3noma \u00e0 taxa de 28% nos termos do artigo 71.\u00ba do C\u00f3digo do IRS. N\u00e3o h\u00e1 englobamento com outros rendimentos nem aplica\u00e7\u00e3o de taxas progressivas. As despesas dedut\u00edveis s\u00e3o restritas e incluem: IMI relativo ao im\u00f3vel arrendado, despesas de conserva\u00e7\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o comprovadas, comiss\u00f5es pagas a mediadoras imobili\u00e1rias para gest\u00e3o do arrendamento, e despesas com seguro multirriscos.<\/p>\n<p>Desde 2023, a Lei n.\u00ba 56\/2023 (Mais Habita\u00e7\u00e3o) introduziu taxas reduzidas progressivas para arrendamentos de longa dura\u00e7\u00e3o: 25% para contratos de 5 a 10 anos, 15% para 10 a 20 anos, 5% para superiores a 20 anos. Estes regimes especiais visam combater a escassez de habita\u00e7\u00e3o no mercado de arrendamento e exigem condi\u00e7\u00f5es contratuais espec\u00edficas, registo dos contratos no Portal das Finan\u00e7as e cumprimento de prazos m\u00ednimos.<\/p>\n<p>A declara\u00e7\u00e3o das rendas \u00e9 feita anualmente no Modelo 3 do IRS, no Anexo F (Rendimentos Prediais), com refer\u00eancia ao per\u00edodo de 1 de Janeiro a 31 de Dezembro. O prazo de entrega para n\u00e3o residentes \u00e9 at\u00e9 30 de Junho do ano seguinte. A reten\u00e7\u00e3o na fonte (sub-loca\u00e7\u00e3o) pelo inquilino, geralmente por sociedades, deve ser regularizada no Modelo 3 final.<\/p>\n<h2>Compara\u00e7\u00e3o fiscal: residente vs n\u00e3o residente sobre im\u00f3vel em Portugal<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Imposto<\/th>\n<th>Residente<\/th>\n<th>N\u00e3o residente UE\/EEE<\/th>\n<th>N\u00e3o residente pa\u00eds terceiro<\/th>\n<th>Documento<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>IMI<\/td>\n<td>Taxa municipal 0,3-0,45%<\/td>\n<td>Idem<\/td>\n<td>Idem (7,5% se para\u00edso fiscal)<\/td>\n<td>Liquida\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica AT<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>AIMI (acima 600 000 EUR)<\/td>\n<td>0,7-1,5%<\/td>\n<td>Idem<\/td>\n<td>Idem<\/td>\n<td>Modelo 3, Anexo K<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>IRS sobre rendas<\/td>\n<td>Taxas progressivas 14,5-53%<\/td>\n<td>28% aut\u00f3noma (op\u00e7\u00e3o residente)<\/td>\n<td>28% aut\u00f3noma<\/td>\n<td>Modelo 3, Anexo F<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mais-valias na venda<\/td>\n<td>50% tributada, taxas progressivas<\/td>\n<td>50% mediante op\u00e7\u00e3o (artigo 72.\u00ba)<\/td>\n<td>100% taxa aut\u00f3noma 28%<\/td>\n<td>Modelo 3, Anexo G<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Representante fiscal<\/td>\n<td>N\u00e3o exigido<\/td>\n<td>N\u00e3o exigido<\/td>\n<td>Obrigat\u00f3rio<\/td>\n<td>Procura\u00e7\u00e3o + cess\u00e3o de domic\u00edlio<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Mais-valias na venda futura: a regra dos 50% e a op\u00e7\u00e3o do regime de residente<\/h2>\n<p>A venda futura do im\u00f3vel por um n\u00e3o residente est\u00e1 sujeita a tributa\u00e7\u00e3o de mais-valias nos termos do artigo 10.\u00ba do C\u00f3digo do IRS. A regra geral para n\u00e3o residentes \u00e9 tributa\u00e7\u00e3o aut\u00f3noma \u00e0 taxa de 28% sobre 100% da mais-valia. Contudo, na sequ\u00eancia do ac\u00f3rd\u00e3o Hollmann do Tribunal de Justi\u00e7a da Uni\u00e3o Europeia (TJUE C-443\/06) e da reforma fiscal de 2023, os n\u00e3o residentes na Uni\u00e3o Europeia ou no Espa\u00e7o Econ\u00f3mico Europeu podem optar pelo regime aplic\u00e1vel aos residentes, beneficiando da redu\u00e7\u00e3o a 50% da base tribut\u00e1vel e das taxas progressivas se mais favor\u00e1veis.<\/p>\n<p>O c\u00e1lculo da mais-valia tem em conta o valor de aquisi\u00e7\u00e3o actualizado pelo coeficiente de desvaloriza\u00e7\u00e3o da moeda (Portaria anual do Minist\u00e9rio das Finan\u00e7as), as despesas de manuten\u00e7\u00e3o e valoriza\u00e7\u00e3o efectuadas nos \u00faltimos 12 anos (devidamente comprovadas por facturas), e o valor de realiza\u00e7\u00e3o. As eventuais mais-valias podem ser isentas se o produto da venda for reinvestido em habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria permanente em Portugal, na Uni\u00e3o Europeia ou no Espa\u00e7o Econ\u00f3mico Europeu \u2014 ver a nossa <a href=\"https:\/\/flytorelocation.com\/pt-pt\/venda-imovel-emigracao-portugal-2026\/\">guia de venda de im\u00f3vel<\/a>.<\/p>\n<h2>Gest\u00e3o do arrendamento \u00e0 dist\u00e2ncia: alternativas para n\u00e3o residentes<\/h2>\n<p>A gest\u00e3o do arrendamento por propriet\u00e1rio n\u00e3o residente apresenta desafios pr\u00e1ticos significativos: vistorias do im\u00f3vel, interven\u00e7\u00f5es de manuten\u00e7\u00e3o, cobran\u00e7a de rendas, relacionamento com inquilinos, gest\u00e3o de incidentes. Tr\u00eas modelos de gest\u00e3o s\u00e3o frequentes:<\/p>\n<p><strong>1. Mediadora imobili\u00e1ria com mandato de gest\u00e3o.<\/strong> A mediadora trata da angaria\u00e7\u00e3o de inquilinos, contrato, cobran\u00e7a de rendas, manuten\u00e7\u00e3o corrente e representa\u00e7\u00e3o em caso de incidentes. Comiss\u00e3o t\u00edpica: 8-12% do valor das rendas, acrescido de 1 mensalidade pela angaria\u00e7\u00e3o. Empresas como ERA, Remax, Engel &#038; V\u00f6lkers, Century 21 oferecem este servi\u00e7o estruturado.<\/p>\n<p><strong>2. Gestor independente ou advogado.<\/strong> Profissional individual contratado por mandato, com responsabilidades semelhantes. Custo geralmente fixo (200-500 euros mensais consoante valor do im\u00f3vel) ou percentual reduzido. Solu\u00e7\u00e3o adequada para propriet\u00e1rios com carteira de 2-5 im\u00f3veis.<\/p>\n<p><strong>3. Gest\u00e3o remota directa.<\/strong> O propriet\u00e1rio gere directamente, com apoio de plataformas digitais e visitas pontuais. Solu\u00e7\u00e3o economicamente atractiva mas operacionalmente exigente, recomendada apenas para im\u00f3veis em centros urbanos com bom acesso a redes de manuten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<h2>Cronograma de gest\u00e3o fiscal anual do im\u00f3vel n\u00e3o residente<\/h2>\n<p><strong>Janeiro:<\/strong> Verificar liquida\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica do IMI no Portal das Finan\u00e7as. Validar dados cadastrais e VPT.<\/p>\n<p><strong>Abril, Junho ou Setembro:<\/strong> Pagamento das presta\u00e7\u00f5es de IMI consoante o valor total e o calend\u00e1rio fiscal anual.<\/p>\n<p><strong>Junho:<\/strong> Entrega do Modelo 3 do IRS com Anexo F (rendas) e eventualmente Anexo K (AIMI). Possibilidade de op\u00e7\u00e3o pelo regime de residente para n\u00e3o residentes UE\/EEE.<\/p>\n<p><strong>Julho-Agosto:<\/strong> Recep\u00e7\u00e3o da liquida\u00e7\u00e3o adicional de AIMI se aplic\u00e1vel. Pagamento em presta\u00e7\u00e3o \u00fanica.<\/p>\n<p><strong>Em caso de venda:<\/strong> Comunica\u00e7\u00e3o ao representante fiscal com 60 dias de anteced\u00eancia. Reunir documenta\u00e7\u00e3o hist\u00f3rica de obras (12 anos). Entrega do Modelo 3 com Anexo G no ano seguinte \u00e0 venda.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"flyto-faq\">\n<h3>FAQ<\/h3>\n<details>\n<summary>Representante fiscal obrigat\u00f3rio?<\/summary>\n<p>Sim para residentes fora da UE\/EEE com bens em Portugal.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Venda do estrangeiro?<\/summary>\n<p>Sim por procura\u00e7\u00e3o notarial a um not\u00e1rio em Portugal.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Englobamento?<\/summary>\n<p>Residentes UE\/EEE podem optar pelas taxas progressivas de IRS em vez da taxa especial de 28 %.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>IMT?<\/summary>\n<p>Pago pelo comprador na aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Conven\u00e7\u00e3o dupla tributa\u00e7\u00e3o?<\/summary>\n<p>Evita dupla tributa\u00e7\u00e3o entre Portugal e o novo pa\u00eds de resid\u00eancia.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Tenho de pagar IMI mesmo se ningu\u00e9m ocupa o im\u00f3vel?<\/summary>\n<p>Sim, o IMI \u00e9 devido pela mera propriedade do im\u00f3vel a 31 de Dezembro de cada ano, independentemente da ocupa\u00e7\u00e3o efectiva. Pelo contr\u00e1rio, pr\u00e9dios devolutos por mais de 1 ano podem sofrer agravamento da taxa para o triplo do valor base, nos termos da Lei n.\u00ba 7\/2018. A AT identifica im\u00f3veis devolutos por cruzamento de dados de consumos de \u00e1gua, electricidade e telecomunica\u00e7\u00f5es. Manter contadores activos com consumos m\u00ednimos \u00e9 essencial.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Posso isentar-me de IMI sendo emigrante?<\/summary>\n<p>N\u00e3o existe isen\u00e7\u00e3o geral por resid\u00eancia no estrangeiro. As isen\u00e7\u00f5es de IMI s\u00e3o aplic\u00e1veis em situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas: jovens (at\u00e9 35 anos) com habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria permanente, im\u00f3veis para reabilita\u00e7\u00e3o urbana, im\u00f3veis em zonas de salvaguarda do patrim\u00f3nio cultural, e isen\u00e7\u00f5es tempor\u00e1rias por aquisi\u00e7\u00e3o de primeira habita\u00e7\u00e3o at\u00e9 determinados limites de VPT (at\u00e9 125 000 euros no caso de habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria permanente). Para emigrantes, a isen\u00e7\u00e3o de IMI sobre habita\u00e7\u00e3o familiar deixou de ser autom\u00e1tica, exigindo manuten\u00e7\u00e3o da resid\u00eancia habitual em Portugal.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>A taxa de IRS de 28% sobre rendas \u00e9 mais alta do que para residentes?<\/summary>\n<p>Pode ser, ou n\u00e3o, dependendo do escal\u00e3o de rendimentos do residente. As taxas progressivas para residentes variam entre 14,5% (at\u00e9 8059 EUR\/ano) e 53% (acima 250 000 EUR\/ano com sobretaxa). Para muitos n\u00e3o residentes UE\/EEE, a op\u00e7\u00e3o pelo regime de residente reduz a tributa\u00e7\u00e3o efectiva, sobretudo para rendas anuais inferiores a 25 000 euros. A op\u00e7\u00e3o \u00e9 exercida no Modelo 3 do IRS e pode ser revista anualmente.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>Quem pode ser meu representante fiscal em Portugal?<\/summary>\n<p>Qualquer pessoa singular residente em Portugal ou sociedade portuguesa pode ser nomeada como representante fiscal nos termos do artigo 19.\u00ba da Lei Geral Tribut\u00e1ria. Familiares directos (irm\u00e3os, primos, sobrinhos), advogados, contabilistas certificados ou empresas especializadas em gest\u00e3o fiscal s\u00e3o op\u00e7\u00f5es comuns. O representante deve aceitar formalmente o cargo (procura\u00e7\u00e3o espec\u00edfica) e comunicar a aceita\u00e7\u00e3o \u00e0 AT no Portal das Finan\u00e7as. A responsabilidade do representante \u00e9 limitada a obriga\u00e7\u00f5es declarativas, n\u00e3o respondendo solidariamente pelos impostos do representado.<\/p>\n<\/details>\n<\/div>\n<p>Nomeie um representante fiscal e um gestor de im\u00f3veis para tratar das rela\u00e7\u00f5es com a AT \u00e0 dist\u00e2ncia.<\/p>\n<p>Flyto Relocation organiza a sua mudan\u00e7a internacional a partir de Portugal. <a href=\"https:\/\/flytorelocation.com\/pt-pt\/quote\/\">Pe\u00e7a um or\u00e7amento gratuito<\/a>.<\/p>\n<p>Ver tamb\u00e9m: <a href=\"https:\/\/flytorelocation.com\/pt-pt\/guides\/\">Todos os guias de mudan\u00e7a a partir de Portugal<\/a>.<\/p>\n<div class=\"flyto-cta\">\n<h3>Est\u00e1 a planear a sua mudan\u00e7a?<\/h3>\n<p>Obtenha um or\u00e7amento personalizado gratuito em 2 minutos<\/p>\n<p><a class=\"flyto-btn\" href=\"https:\/\/flytorelocation.com\/pt-pt\/quote\/\">Or\u00e7amento gratuito \u2192<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"headline\":\"Im\u00f3vel em Portugal sendo n\u00e3o residente 2026\",\"inLanguage\":\"pt\"}]}<\/script><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Im\u00f3vel em Portugal sendo n\u00e3o residente 2026: IMI municipal anual, IRS 28% sobre rendas, mais-valias na venda, representante fiscal recomendado.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":265,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"class_list":["post-1387","page","type-page","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.3 - 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