{"id":1398,"date":"2026-05-10T11:24:21","date_gmt":"2026-05-10T08:24:21","guid":{"rendered":"https:\/\/flytorelocation.com\/lu-lu\/bien-immobilier-non-resident-luxembourg-2026\/"},"modified":"2026-05-12T01:59:20","modified_gmt":"2026-05-11T22:59:20","slug":"bien-immobilier-non-resident-luxembourg-2026","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/flytorelocation.com\/lu-lu\/bien-immobilier-non-resident-luxembourg-2026\/","title":{"rendered":"Bien immobilier au Luxembourg comme non-r\u00e9sident 2026"},"content":{"rendered":"
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Bien immobilier au Luxembourg comme non-r\u00e9sident 2026 : imp\u00f4t foncier, revenus locatifs et succession<\/h1>\n
Flyto Relocation Team<\/strong>\u00b7<\/span>Mis \u00e0 jour le 10 mai 2026<\/span>\u00b7<\/span>\u2713 \u00c9quipe d’experts depuis 2018<\/span>\u00b7<\/span>~2 min de lecture<\/span><\/div>\n
Aussi disponible en English<\/a><\/div>\n
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En bref :<\/strong> D\u00e9tenir un bien au Luxembourg en tant que non-r\u00e9sident g\u00e9n\u00e8re des obligations fiscales : d\u00e9claration des revenus locatifs aupr\u00e8s de l’ACD, imp\u00f4t foncier annuel \u00e0 la commune, et r\u00e8gles de succession sp\u00e9cifiques selon les conventions. La vente \u00e0 distance reste possible par procuration notari\u00e9e. Les conventions fiscales \u00e9vitent la double imposition.<\/p>\n<\/div>\n

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Points cl\u00e9s<\/h3>\n
    \n
  • D\u00e9claration ACD<\/strong> des revenus locatifs.<\/li>\n
  • Imp\u00f4t foncier<\/strong> annuel \u00e0 la commune.<\/li>\n
  • Succession<\/strong> selon convention.<\/li>\n
  • Vente \u00e0 distance<\/strong> par procuration.<\/li>\n
  • Conventions<\/strong> \u00e9vitent double imposition.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n
    \"Bien<\/figure>\n
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    D\u00e9tenir un bien immobilier au Luxembourg en tant que non-r\u00e9sident : cadre 2026<\/h2>\n

    Le march\u00e9 immobilier luxembourgeois reste l’un des plus dynamiques et chers d’Europe, avec un prix moyen au m\u00b2 de 9 800 \u20ac \u00e0 Luxembourg-Ville en 2026 (sources Observatoire de l’Habitat, STATEC). Pour un non-r\u00e9sident, conserver un bien au Grand-Duch\u00e9 apr\u00e8s son d\u00e9part est tout \u00e0 fait possible et fr\u00e9quent, mais implique un ensemble d’obligations administratives, fiscales et de gestion locative qu’il convient de bien anticiper. La d\u00e9tention par un non-r\u00e9sident, qu’il soit personne physique ou soci\u00e9t\u00e9 (SOPARFI, SCI, SCS), est libre et n’est soumise \u00e0 aucune autorisation pr\u00e9alable, contrairement \u00e0 certains pays voisins.<\/p>\n

    Les grandes cat\u00e9gories de biens \u00e0 consid\u00e9rer sont : la r\u00e9sidence principale convertie en bien locatif apr\u00e8s le d\u00e9part (cas le plus fr\u00e9quent), la r\u00e9sidence secondaire conserv\u00e9e pour les retours p\u00e9riodiques, l’investissement locatif acquis sp\u00e9cifiquement, et la d\u00e9tention via une structure (SCI familiale, SOPARFI patrimoniale). Chaque option a ses avantages fiscaux et ses contraintes.<\/p>\n

    Statut fiscal du non-r\u00e9sident propri\u00e9taire<\/h2>\n

    En tant que non-r\u00e9sident, vous restez imposable au Luxembourg sur les revenus de source luxembourgeoise : loyers nets, plus-values de cession future, droits d’auteur ou autres revenus locaux. Vous devez d\u00e9poser chaque ann\u00e9e une d\u00e9claration de non-r\u00e9sident (formulaire 100\/Mod\u00e8le 100 F) aupr\u00e8s du bureau d’imposition Luxembourg 4, comp\u00e9tent pour les non-r\u00e9sidents, avant le 31 mars de l’ann\u00e9e suivante (\u00e9ch\u00e9ance prolongeable sur demande motiv\u00e9e).<\/p>\n

    L’imposition des revenus locatifs se fait selon le bar\u00e8me progressif de l’imp\u00f4t sur le revenu, avec les classes d’imposition adapt\u00e9es (classe 1 ou 1A pour les c\u00e9libataires, classe 2 pour les couples mari\u00e9s). Les charges d\u00e9ductibles sont les m\u00eames que pour les r\u00e9sidents : int\u00e9r\u00eats d’emprunt immobilier (sans plafond particulier sauf abus), frais d’agence, frais de copropri\u00e9t\u00e9, taxes fonci\u00e8res, travaux d’entretien et de r\u00e9paration, primes d’assurance habitation, amortissements selon les r\u00e9gimes sp\u00e9ciaux.<\/p>\n

    Imp\u00f4t foncier et taxe communale<\/h2>\n

    L’imp\u00f4t foncier (Grundsteuer) est d\u00fb annuellement par tous les propri\u00e9taires, r\u00e9sidents ou non, et est per\u00e7u par la commune o\u00f9 se situe le bien. Le calcul combine la valeur unitaire (Einheitswert) du bien fix\u00e9e par l’Administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA (AED), un coefficient communal (variable de 0 \u00e0 plus de 1 000 % selon les communes) et le taux d’imposition (5 \u2030 pour le b\u00e2ti standard, 10 \u2030 pour les terrains \u00e0 b\u00e2tir). Les communes urbaines (Luxembourg-Ville, Esch-sur-Alzette, Differdange) appliquent les coefficients les plus \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n

    Pour un appartement standard \u00e0 800 000 \u20ac \u00e0 Luxembourg-Ville, l’imp\u00f4t foncier annuel se situe g\u00e9n\u00e9ralement entre 400 et 1 200 \u20ac selon la valeur unitaire et l’ann\u00e9e d’\u00e9valuation. Une r\u00e9forme de l’imp\u00f4t foncier visant \u00e0 augmenter substantiellement la pression fiscale sur les terrains et logements non occup\u00e9s est en discussion depuis 2024 \u2014 surveillez son \u00e9volution car elle pourrait significativement impacter le rendement net des investissements locatifs.<\/p>\n

    Tableau r\u00e9capitulatif : obligations annuelles du non-r\u00e9sident propri\u00e9taire<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Obligation<\/th>\n\u00c9ch\u00e9ance<\/th>\nAdministration<\/th>\nCo\u00fbt\/Sanction<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    D\u00e9claration de revenus non-r\u00e9sident (formulaire 100)<\/td>\n31 mars ann\u00e9e suivante<\/td>\nACD – Bureau d’imposition Lux 4<\/td>\nP\u00e9nalit\u00e9 10 % en cas de retard<\/td>\n<\/tr>\n
    Paiement de l’imp\u00f4t foncier<\/td>\n15 f\u00e9vrier, 15 mai, 15 ao\u00fbt, 15 novembre<\/td>\nReceveur communal<\/td>\nInt\u00e9r\u00eats de retard 0,5 %\/mois<\/td>\n<\/tr>\n
    TVA sur loyers commerciaux (si bail commercial)<\/td>\nMensuelle ou trimestrielle<\/td>\nAED<\/td>\nP\u00e9nalit\u00e9s sp\u00e9cifiques<\/td>\n<\/tr>\n
    D\u00e9claration aux ass. fiscales pays de r\u00e9sidence<\/td>\nSelon l\u00e9gislation pays d’accueil<\/td>\nAdministration fiscale \u00e9trang\u00e8re<\/td>\nSanctions locales<\/td>\n<\/tr>\n
    Renouvellement assurance habitation<\/td>\nAnnuel<\/td>\nFoyer, La B\u00e2loise, AXA Lux<\/td>\nSans assurance, risque total<\/td>\n<\/tr>\n
    Maintenance et entretien<\/td>\nSelon besoins<\/td>\nSyndic ou propri\u00e9taire<\/td>\nD\u00e9gradation du bien si n\u00e9glig\u00e9<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Gestion locative \u00e0 distance : options pratiques<\/h2>\n

    La gestion d’un bien locatif depuis l’\u00e9tranger n\u00e9cessite g\u00e9n\u00e9ralement de mandater un professionnel : agence immobili\u00e8re, syndic de gestion, ou soci\u00e9t\u00e9 de property management. Les agences traditionnelles (Real G Immobilier, Edouard Franklin, IMMOLUX, Engel & V\u00f6lkers Luxembourg) proposent des mandats de gestion compl\u00e8te moyennant 6 \u00e0 10 % HT du loyer encaiss\u00e9, couvrant la recherche de locataire, l’\u00e9tat des lieux, l’encaissement, le suivi des incidents et la d\u00e9claration fiscale.<\/p>\n

    Pour la gestion directe \u00e0 distance, des outils num\u00e9riques (Smily, Doorr, Rentila) facilitent la communication avec les locataires et la tenue des comptes. Toutefois, en cas de litige, de sinistre ou de travaux, la pr\u00e9sence d’un mandataire local est presque indispensable. Pour les biens meubl\u00e9s en location courte dur\u00e9e (Airbnb, Booking), des restrictions communales s’appliquent : Luxembourg-Ville interdit la location courte dur\u00e9e de moins de 30 jours dans les r\u00e9sidences principales en 2024-2025.<\/p>\n

    Convention fiscale et imposition dans le pays de r\u00e9sidence<\/h2>\n

    Les revenus locatifs luxembourgeois sont presque toujours imposables prioritairement au Luxembourg en application des conventions fiscales bilat\u00e9rales (clause OCDE classique sur les revenus immobiliers). Le pays de r\u00e9sidence (France, Belgique, Allemagne, Espagne, Portugal, etc.) applique g\u00e9n\u00e9ralement le m\u00e9canisme du cr\u00e9dit d’imp\u00f4t ou de l’exon\u00e9ration avec progressivit\u00e9 pour \u00e9viter la double imposition.<\/p>\n

    Concr\u00e8tement : un Belge r\u00e9sidant \u00e0 Bruxelles avec des loyers d’un appartement \u00e0 Luxembourg-Ville d\u00e9clare ces revenus en Belgique mais b\u00e9n\u00e9ficie du cr\u00e9dit d’imp\u00f4t luxembourgeois, neutralisant l’imposition belge sur ces revenus. Un Fran\u00e7ais en revanche d\u00e9clare ces revenus en France au taux effectif (m\u00e9thode de l’exon\u00e9ration avec progressivit\u00e9) : ils sont exon\u00e9r\u00e9s en France mais augmentent le taux moyen applicable aux autres revenus fran\u00e7ais. Les modalit\u00e9s pr\u00e9cises varient selon les conventions, v\u00e9rifiez avec un fiscaliste.<\/p>\n

    Vente future et plus-value<\/h2>\n

    Lors de la vente future du bien par un non-r\u00e9sident, la plus-value reste imposable au Luxembourg selon les r\u00e8gles habituelles : exon\u00e9ration si r\u00e9sidence principale au moment de la vente (rare pour un non-r\u00e9sident ayant d\u00e9j\u00e0 d\u00e9m\u00e9nag\u00e9), demi-taux global si d\u00e9tention plus de 2 ans, taux plein si d\u00e9tention moins de 2 ans. Le notaire luxembourgeois pr\u00e9l\u00e8ve \u00e0 la source 20 % de la plus-value brute estim\u00e9e pour les non-r\u00e9sidents (r\u00e9gime introduit en 2024), avec r\u00e9gularisation possible aupr\u00e8s du bureau d’imposition Luxembourg 4.<\/p>\n

    Pour optimiser la cession future, les options classiques sont : la donation pr\u00e9alable aux enfants (purge partielle ou totale des plus-values selon montage), le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 (donation de la nue-propri\u00e9t\u00e9 tout en conservant l’usufruit), la transmission via une structure (SCI familiale, SCS, SOPARFI) avec ses propres r\u00e8gles fiscales. Une consultation avec un notaire luxembourgeois et un fiscaliste international 2 \u00e0 5 ans avant la cession permet de structurer efficacement.<\/p>\n

    Calendrier annuel du non-r\u00e9sident propri\u00e9taire<\/h2>\n

    Janvier-f\u00e9vrier :<\/strong> R\u00e9ception des avis d’imp\u00f4t foncier de l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. Premi\u00e8re \u00e9ch\u00e9ance d’imp\u00f4t foncier au 15 f\u00e9vrier.<\/p>\n

    Mars :<\/strong> D\u00e9p\u00f4t de la d\u00e9claration de revenus non-r\u00e9sident (formulaire 100) avant le 31 mars. Pr\u00e9paration des justificatifs (loyers, charges, travaux).<\/p>\n

    Mai-ao\u00fbt-novembre :<\/strong> \u00c9ch\u00e9ances trimestrielles d’imp\u00f4t foncier (15 mai, 15 ao\u00fbt, 15 novembre). Renouvellement des contrats d’assurance et de gestion.<\/p>\n

    Septembre-octobre :<\/strong> D\u00e9claration des revenus luxembourgeois dans le pays de r\u00e9sidence (selon l\u00e9gislation locale, par exemple en France via la d\u00e9claration n\u00b02042 et l’annexe 2047).<\/p>\n

    D\u00e9cembre :<\/strong> Bilan annuel avec le mandataire de gestion. Pr\u00e9paration des \u00e9ventuels travaux pour optimisation fiscale de l’ann\u00e9e suivante.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    FAQ<\/h3>\n
    \nRepr\u00e9sentant fiscal n\u00e9cessaire ?<\/summary>\n

    Recommand\u00e9 pour g\u00e9rer les communications avec l’ACD.<\/p>\n<\/details>\n

    \nVente depuis l’\u00e9tranger ?<\/summary>\n

    Oui par procuration notari\u00e9e \u00e0 un notaire luxembourgeois.<\/p>\n<\/details>\n

    \nImp\u00f4t foncier ?<\/summary>\n

    Annuel \u00e0 la commune ; bar\u00e8mes communaux.<\/p>\n<\/details>\n

    \nConvention fiscale ?<\/summary>\n

    \u00c9vite la double imposition avec le pays de r\u00e9sidence.<\/p>\n<\/details>\n

    \nLocation lucrative ?<\/summary>\n

    Calculer le rendement net apr\u00e8s imp\u00f4ts et frais de gestion.<\/p>\n<\/details>\n

    \nQuelle est la fr\u00e9quence et le co\u00fbt d’un mandat de gestion locative au Luxembourg ?<\/summary>\n

    Les agences traditionnelles (Real G Immobilier, Edouard Franklin, IMMOLUX, Engel & V\u00f6lkers Luxembourg) proposent des mandats de gestion compl\u00e8te moyennant 6 \u00e0 10 % HT du loyer encaiss\u00e9. Cela inclut la recherche de locataire, l’\u00e9tat des lieux, l’encaissement, le suivi des incidents et la d\u00e9claration fiscale. Pour un loyer mensuel de 2 500 \u20ac, comptez 150 \u00e0 250 \u20ac HT par mois en frais de gestion.<\/p>\n<\/details>\n

    \nComment sont impos\u00e9s les loyers d’un bien luxembourgeois pour un r\u00e9sident fran\u00e7ais ?<\/summary>\n

    Les loyers sont imposables prioritairement au Luxembourg (d\u00e9claration formulaire 100 avant le 31 mars). En France, vous les d\u00e9clarez via les formulaires 2042 et 2047, en utilisant la m\u00e9thode de l’exon\u00e9ration avec progressivit\u00e9 pr\u00e9vue par la convention fiscale franco-luxembourgeoise : les revenus sont exon\u00e9r\u00e9s en France mais augmentent le taux moyen applicable \u00e0 vos autres revenus fran\u00e7ais.<\/p>\n<\/details>\n

    \nQuelle est la fiscalit\u00e9 de la plus-value pour un non-r\u00e9sident lors de la vente ?<\/summary>\n

    La plus-value reste imposable au Luxembourg selon les r\u00e8gles classiques : demi-taux global pour une d\u00e9tention plus de 2 ans (jusqu’\u00e0 21 % effectifs), taux plein pour une d\u00e9tention moins de 2 ans. Depuis 2024, le notaire pr\u00e9l\u00e8ve \u00e0 la source 20 % de la plus-value brute estim\u00e9e pour les non-r\u00e9sidents, avec r\u00e9gularisation aupr\u00e8s du bureau d’imposition Luxembourg 4 et remboursement du trop-per\u00e7u en 4-8 mois.<\/p>\n<\/details>\n

    \nPuis-je faire de la location courte dur\u00e9e Airbnb avec mon bien luxembourgeois ?<\/summary>\n

    Cela d\u00e9pend de la commune et du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. Luxembourg-Ville a fortement restreint la location courte dur\u00e9e de moins de 30 jours dans les r\u00e9sidences principales en 2024-2025. D’autres communes appliquent des r\u00e8gles variables. Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 peut \u00e9galement interdire ou limiter cette pratique. V\u00e9rifiez aupr\u00e8s de la commune et du syndic avant toute mise en location.<\/p>\n<\/details>\n<\/div>\n

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    Voir aussi : Tous les guides de d\u00e9m\u00e9nagement depuis le Luxembourg<\/a>.<\/p>\n

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