{"id":1391,"date":"2026-05-10T11:24:01","date_gmt":"2026-05-10T08:24:01","guid":{"rendered":"https:\/\/flytorelocation.com\/lu-lu\/vente-immeuble-luxembourg-depart-2026\/"},"modified":"2026-05-11T23:15:38","modified_gmt":"2026-05-11T20:15:38","slug":"vente-immeuble-luxembourg-depart-2026","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/flytorelocation.com\/lu-lu\/vente-immeuble-luxembourg-depart-2026\/","title":{"rendered":"Vente d’immeuble au Luxembourg avant d\u00e9part 2026 : plus-value"},"content":{"rendered":"
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Vente d’immeuble au Luxembourg avant d\u00e9part 2026 : plus-value, exon\u00e9ration r\u00e9sidence principale et imp\u00f4t foncier<\/h1>\n
Flyto Relocation Team<\/strong>\u00b7<\/span>Mis \u00e0 jour le 10 mai 2026<\/span>\u00b7<\/span>\u2713 \u00c9quipe d’experts depuis 2018<\/span>\u00b7<\/span>~2 min de lecture<\/span><\/div>\n
Aussi disponible en English<\/a><\/div>\n
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En bref :<\/strong> Au Luxembourg, la plus-value sur la vente d’un immeuble d\u00e9tenu plus de 2 ans est impos\u00e9e au demi-taux global (avec abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention). La r\u00e9sidence principale est exon\u00e9r\u00e9e si vendue avant ou peu apr\u00e8s le d\u00e9part. L’imp\u00f4t foncier annuel reste d\u00fb jusqu’au transfert de propri\u00e9t\u00e9. Vente \u00e0 distance possible par procuration notari\u00e9e.<\/p>\n<\/div>\n

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Points cl\u00e9s<\/h3>\n
    \n
  • Demi-taux global<\/strong> au-del\u00e0 de 2 ans.<\/li>\n
  • R\u00e9sidence principale<\/strong> exon\u00e9r\u00e9e.<\/li>\n
  • Imp\u00f4t foncier<\/strong> d\u00fb jusqu’au transfert.<\/li>\n
  • Vente \u00e0 distance<\/strong> par procuration.<\/li>\n
  • Conventions<\/strong> \u00e9vitent double imposition.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n
    \"Vente<\/figure>\n
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    Le demi-taux global : pierre angulaire de la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re luxembourgeoise<\/h2>\n

    Le Luxembourg dispose d’un r\u00e9gime fiscal particuli\u00e8rement attractif pour les plus-values immobili\u00e8res des particuliers, articul\u00e9 autour du concept de demi-taux global (Halbsatzverfahren). Concr\u00e8tement : pour un bien immeuble d\u00e9tenu plus de 2 ans, la plus-value de cession b\u00e9n\u00e9ficie d’une imposition \u00e0 la moiti\u00e9 du taux marginal d’imposition global du contribuable, ce qui repr\u00e9sente une \u00e9conomie substantielle pour les contribuables des tranches \u00e9lev\u00e9es (taux marginal plafonn\u00e9 \u00e0 42 % en 2026, soit un demi-taux maximum de 21 %).<\/p>\n

    L’Administration des Contributions Directes (ACD) applique cette r\u00e8gle aux ventes de r\u00e9sidences secondaires, immeubles de rapport et terrains \u00e0 b\u00e2tir d\u00e9tenus plus de 2 ans. En dessous de ce seuil, la plus-value est impos\u00e9e comme un revenu sp\u00e9culatif (Spekulationsgewinn) au taux marginal plein, ce qui peut repr\u00e9senter une diff\u00e9rence de plusieurs dizaines de milliers d’euros pour un bien valoris\u00e9.<\/p>\n

    Exon\u00e9ration totale de la r\u00e9sidence principale<\/h2>\n

    L’exon\u00e9ration de la r\u00e9sidence principale (Hauptwohnsitz) est l’un des piliers du syst\u00e8me fiscal luxembourgeois. Si le bien constitue votre r\u00e9sidence principale au moment de la vente \u2014 avec inscription au Registre national des personnes physiques et r\u00e9sidence effective continue jusqu’\u00e0 la mise en vente \u2014 la plus-value est totalement exon\u00e9r\u00e9e d’imp\u00f4t sur le revenu, quelle que soit sa dur\u00e9e de d\u00e9tention et son montant.<\/p>\n

    Le pi\u00e8ge classique du contribuable qui s’expatrie : si vous quittez votre r\u00e9sidence principale pour vous installer \u00e0 l’\u00e9tranger, et que vous mettez le bien en vente APR\u00c8S la radiation communale, l’ACD peut requalifier le bien en r\u00e9sidence secondaire au moment de la vente, vous faisant perdre le b\u00e9n\u00e9fice de l’exon\u00e9ration. Solution recommand\u00e9e : signez le compromis de vente avant ou simultan\u00e9ment au d\u00e9part, ou conservez la r\u00e9sidence principale officielle jusqu’\u00e0 la signature de l’acte authentique chez le notaire.<\/p>\n

    Calcul de la plus-value : prix corrig\u00e9 et abattements<\/h2>\n

    Le calcul de la plus-value imposable suit la formule suivante : Prix de cession net (d\u00e9duction des frais de notaire, courtage, certificat de performance \u00e9nerg\u00e9tique) MOINS Prix d’acquisition r\u00e9\u00e9valu\u00e9 (multipli\u00e9 par le coefficient de r\u00e9\u00e9valuation publi\u00e9 annuellement par l’ACD, qui compense l’\u00e9rosion mon\u00e9taire), MOINS Frais d’acquisition r\u00e9\u00e9valu\u00e9s (droits d’enregistrement, frais de notaire, commission d’agence \u00e0 l’achat), MOINS Travaux d’am\u00e9lioration et d’extension justifi\u00e9s par factures conserv\u00e9es.<\/p>\n

    Les coefficients de r\u00e9\u00e9valuation 2026 sont disponibles sur le site de l’ACD : ils varient de 1,000 pour une acquisition r\u00e9cente \u00e0 plus de 5,5 pour des biens acquis dans les ann\u00e9es 1970. L’absence de factures pour les travaux est l’erreur la plus co\u00fbteuse : un bien achet\u00e9 400 000 \u20ac en 2010 et revendu 850 000 \u20ac en 2026 peut voir sa plus-value r\u00e9duite de moiti\u00e9 si toutes les factures de r\u00e9novation (cuisine, salle de bains, isolation, photovolta\u00efque) sont produites.<\/p>\n

    Tableau r\u00e9capitulatif : r\u00e9gimes fiscaux selon la situation<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Situation<\/th>\nR\u00e9gime fiscal<\/th>\nTaux effectif<\/th>\nConditions cl\u00e9s<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    R\u00e9sidence principale jusqu’\u00e0 la vente<\/td>\nExon\u00e9ration totale<\/td>\n0 %<\/td>\nInscription Hauptwohnsitz au moment de la vente<\/td>\n<\/tr>\n
    D\u00e9tention plus de 2 ans (non r\u00e9sidence principale)<\/td>\nDemi-taux global<\/td>\njusqu’\u00e0 21 %<\/td>\nD\u00e9tention continue, factures de travaux conserv\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n
    D\u00e9tention moins de 2 ans<\/td>\nPlus-value sp\u00e9culative<\/td>\njusqu’\u00e0 42 %<\/td>\nImposition au taux marginal plein<\/td>\n<\/tr>\n
    Vente apr\u00e8s d\u00e9part (non-r\u00e9sident)<\/td>\nImposition luxembourgeoise maintenue<\/td>\nVariable selon convention<\/td>\nConvention bilat\u00e9rale, pr\u00e9l\u00e8vement \u00e0 la source notaire<\/td>\n<\/tr>\n
    Donation puis vente par donataire<\/td>\nPlus-value calcul\u00e9e depuis acquisition donateur<\/td>\nVariable<\/td>\nPas de purge des plus-values lors de la donation<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Vente apr\u00e8s d\u00e9part : non-r\u00e9sident et pr\u00e9l\u00e8vement notarial<\/h2>\n

    Si vous vendez votre bien immobilier luxembourgeois apr\u00e8s votre installation \u00e0 l’\u00e9tranger, vous restez imposable au Luxembourg sur la plus-value en tant que non-r\u00e9sident. La convention fiscale bilat\u00e9rale entre le Luxembourg et votre pays de r\u00e9sidence d\u00e9termine le partage de l’imposition : g\u00e9n\u00e9ralement, la plus-value immobili\u00e8re reste imposable dans le pays de situation de l’immeuble (clause OCDE classique), avec cr\u00e9dit d’imp\u00f4t dans le pays de r\u00e9sidence pour \u00e9viter la double imposition.<\/p>\n

    Depuis 2024, le notaire luxembourgeois a obligation d’effectuer un pr\u00e9l\u00e8vement \u00e0 la source sur la plus-value des non-r\u00e9sidents (taux forfaitaire de 20 % de la plus-value brute estim\u00e9e), revers\u00e9 \u00e0 l’ACD. Le contribuable peut ensuite demander la r\u00e9gularisation par d\u00e9claration aupr\u00e8s du bureau d’imposition Luxembourg 4 (comp\u00e9tent pour les non-r\u00e9sidents), qui appliquera le demi-taux global et restituera le trop-per\u00e7u si applicable. Le d\u00e9lai de remboursement est de 4 \u00e0 8 mois.<\/p>\n

    Frais de notaire et droits d’enregistrement 2026<\/h2>\n

    Les frais de notaire au Luxembourg sont parmi les plus structur\u00e9s d’Europe. Pour une vente immobili\u00e8re, le vendeur supporte g\u00e9n\u00e9ralement : ses propres honoraires de notaire (variables selon le notaire et la complexit\u00e9), le co\u00fbt de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re. L’acheteur supporte : les droits d’enregistrement de 7 % (6 % d’\u00c9tat + 1 % de transcription), les honoraires de notaire (1 % \u00e0 1,5 % selon bar\u00e8me), le cr\u00e9dit d’imp\u00f4t logement (B\u00ebllegen Akt) jusqu’\u00e0 30 000 \u20ac pour la r\u00e9sidence principale, doubl\u00e9 \u00e0 60 000 \u20ac pour les jeunes acqu\u00e9reurs en 2025.<\/p>\n

    Pour une vente \u00e0 800 000 \u20ac, les frais totaux c\u00f4t\u00e9 acheteur repr\u00e9sentent environ 65 000 \u00e0 75 000 \u20ac (8-9 % du prix), ce qui doit \u00eatre anticip\u00e9 dans la n\u00e9gociation et la communication avec votre acheteur. Les n\u00e9gociations ”acte en main” (frais r\u00e9partis diff\u00e9remment) sont possibles mais rares au Luxembourg.<\/p>\n

    Calendrier optimal de vente avant d\u00e9part<\/h2>\n

    J-180 :<\/strong> Mandater un agent immobilier (commission 3-4 % HT au Luxembourg). Faire \u00e9tablir le certificat de performance \u00e9nerg\u00e9tique (CPE), obligatoire et valable 10 ans (co\u00fbt 250-450 \u20ac). V\u00e9rifier le cadastre aupr\u00e8s de l’Administration du cadastre et de la topographie (ACT).<\/p>\n

    J-120 :<\/strong> Premi\u00e8re mise en vente. Pr\u00e9parer le dossier juridique (titre de propri\u00e9t\u00e9, \u00e9tat hypoth\u00e9caire, charges de copropri\u00e9t\u00e9 si appartement, proc\u00e8s-verbaux d’assembl\u00e9e des copropri\u00e9taires).<\/p>\n

    J-60 :<\/strong> Compromis de vente. Conserver la r\u00e9sidence principale jusqu’\u00e0 la signature de l’acte authentique pour pr\u00e9server l’exon\u00e9ration.<\/p>\n

    J 0 :<\/strong> Acte authentique chez le notaire. Encaissement du prix. Radiation communale et d\u00e9claration de fin de r\u00e9sidence \u00e0 l’ACD pour le m\u00eame jour ou le jour suivant.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    FAQ<\/h3>\n
    \nExon\u00e9ration r\u00e9sidence principale ?<\/summary>\n

    S’applique sous conditions de jouissance effective avant la vente.<\/p>\n<\/details>\n

    \nPlus-value sur r\u00e9sidence secondaire ?<\/summary>\n

    Impos\u00e9e au demi-taux global au-del\u00e0 de 2 ans, taux plein avant.<\/p>\n<\/details>\n

    \nVente depuis l’\u00e9tranger ?<\/summary>\n

    Oui par procuration notari\u00e9e \u00e0 un notaire luxembourgeois.<\/p>\n<\/details>\n

    \nBien h\u00e9rit\u00e9 ?<\/summary>\n

    Co\u00fbt d’acquisition = valeur \u00e0 l’h\u00e9ritage pour la plus-value future.<\/p>\n<\/details>\n

    \nLocataire ?<\/summary>\n

    Le bail se transmet au nouvel acqu\u00e9reur selon la loi.<\/p>\n<\/details>\n

    \nComment fonctionne concr\u00e8tement le demi-taux global luxembourgeois ?<\/summary>\n

    Pour un bien d\u00e9tenu plus de 2 ans, la plus-value est impos\u00e9e \u00e0 la moiti\u00e9 du taux marginal d’imposition global du contribuable. Pour un contribuable au taux marginal de 42 %, le demi-taux est de 21 %. Pour un contribuable \u00e0 30 %, le demi-taux est de 15 %. Cela repr\u00e9sente une \u00e9conomie substantielle par rapport au r\u00e9gime sp\u00e9culatif (taux plein) applicable aux biens d\u00e9tenus moins de 2 ans.<\/p>\n<\/details>\n

    \nComment pr\u00e9server l’exon\u00e9ration de r\u00e9sidence principale en cas de d\u00e9part \u00e0 l’\u00e9tranger ?<\/summary>\n

    Conservez votre Hauptwohnsitz inscrit \u00e0 votre adresse luxembourgeoise jusqu’\u00e0 la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ne d\u00e9clenchez la radiation communale qu’apr\u00e8s la vente, ou simultan\u00e9ment. Si vous quittez le Luxembourg avant la vente, le bien risque d’\u00eatre requalifi\u00e9 en r\u00e9sidence secondaire et vous perdez l’exon\u00e9ration totale.<\/p>\n<\/details>\n

    \nQu’est-ce que le pr\u00e9l\u00e8vement \u00e0 la source du notaire pour les non-r\u00e9sidents ?<\/summary>\n

    Depuis 2024, le notaire luxembourgeois pr\u00e9l\u00e8ve 20 % de la plus-value brute estim\u00e9e \u00e0 la source pour les vendeurs non-r\u00e9sidents et le reverse \u00e0 l’ACD. Vous pouvez ensuite r\u00e9gulariser par d\u00e9claration au bureau d’imposition Luxembourg 4 pour b\u00e9n\u00e9ficier du demi-taux global et obtenir le remboursement du trop-per\u00e7u en 4 \u00e0 8 mois.<\/p>\n<\/details>\n

    \nQuels frais d’acquisition et de travaux puis-je d\u00e9duire ?<\/summary>\n

    Les droits d’enregistrement (7 %), les frais de notaire \u00e0 l’achat, la commission d’agence \u00e0 l’achat, et tous les travaux d’am\u00e9lioration ou d’extension justifi\u00e9s par factures conserv\u00e9es (cuisine, salle de bains, isolation, photovolta\u00efque, extension). Tous ces montants sont r\u00e9\u00e9valu\u00e9s selon les coefficients annuels publi\u00e9s par l’ACD pour compenser l’\u00e9rosion mon\u00e9taire.<\/p>\n<\/details>\n<\/div>\n

    Coordonnez la signature avec la date de d\u00e9m\u00e9nagement pour \u00e9viter les co\u00fbts de double logement.<\/p>\n

    Flyto Relocation cale le d\u00e9m\u00e9nagement sur la date de la vente. Demandez un devis gratuit<\/a>.<\/p>\n

    Voir aussi : Tous les guides de d\u00e9m\u00e9nagement depuis le Luxembourg<\/a>.<\/p>\n

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    Devis gratuit \u2192<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n