{"id":1378,"date":"2026-05-10T11:26:45","date_gmt":"2026-05-10T08:26:45","guid":{"rendered":"https:\/\/flytorelocation.com\/ee-ee\/kinnisvara-muuk-eestist-lahkumine-2026\/"},"modified":"2026-05-12T01:59:17","modified_gmt":"2026-05-11T22:59:17","slug":"kinnisvara-muuk-eestist-lahkumine-2026","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/flytorelocation.com\/ee-ee\/kinnisvara-muuk-eestist-lahkumine-2026\/","title":{"rendered":"Kinnisvara m\u00fc\u00fck enne Eestist lahkumist 2026: tulumaks ja"},"content":{"rendered":"
\n

Kinnisvara m\u00fc\u00fck enne Eestist lahkumist 2026: tulumaks 20 % ja peamise eluaseme vabastus<\/h1>\n
Flyto Relocation Team<\/strong>\u00b7<\/span>Uuendatud 10. mai 2026<\/span>\u00b7<\/span>\u2713 Ekspertide tiim alates 2018<\/span>\u00b7<\/span>~2 min lugemist<\/span><\/div>\n
Saadaval ka English<\/a><\/div>\n
\n

L\u00fchivastus:<\/strong> Kinnisvara m\u00fc\u00fck Eestis maksustatakse 20 % tulumaksuga m\u00fc\u00fcgiv\u00f5idu pealt (m\u00fc\u00fcgihind miinus soetamismaksumus ja kulud). Peamise eluaseme m\u00fc\u00fck on tulumaksust vabastatud, kui omanik kasutas seda vahetult enne m\u00fc\u00fcki. Kinnisvara v\u00f5ib m\u00fc\u00fca v\u00e4lismaalt notariaalse volituse alusel. Maamaks kestab kuni omandi\u00f5iguse \u00fcleminekuni.<\/p>\n<\/div>\n

\n

P\u00f5hipunktid<\/h3>\n
    \n
  • Tulumaks 20 %<\/strong> m\u00fc\u00fcgiv\u00f5idult.<\/li>\n
  • Peamise eluaseme<\/strong> vabastus.<\/li>\n
  • Maamaks<\/strong> kuni \u00fclemineku.<\/li>\n
  • M\u00fc\u00fck volitusega<\/strong>.<\/li>\n
  • Lepingud<\/strong> topeltmaksustamise vastu.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n
    \"Kinnisvara<\/figure>\n
    \n

    Mis muutub 2026: 24% tulumaks ja peamise elukoha vabastus<\/h2>\n

    Alates 1. jaanuarist 2026 t\u00f5useb Eesti f\u00fc\u00fcsilise isiku tulumaksu kindlam\u00e4\u00e4r 22% pealt 24% peale (Rahandusministeeriumi teadaanne). Kinnisvara m\u00fc\u00fcgi puhul t\u00e4hendab see, et p\u00e4rast seda kuup\u00e4eva realiseeritud kapitalitulu maksustatakse 24% m\u00e4\u00e4raga; 2025. aastal l\u00f5pule viidud m\u00fc\u00fcgitehingud j\u00e4\u00e4vad 22% juurde. 0% m\u00e4\u00e4r peamise elukoha (alaline elukoht \u2014 kinnisvara, kus tegelikult elasid oma peamise koduna) puhul tulumaksuseaduse \u00a715(5)1 alusel j\u00e4tkub muutumatuna. Vabastus kehtib, kui kinnisvara oli sinu registreeritud elukoht rahvastikuregistris JA kasutasid seda tegelikult oma peamise koduna.<\/p>\n

    Maksu- ja Tolliamet (EMTA) tugevdas dokumentatsioonin\u00f5udeid 2025. aastal: kommunaalarvete (Eesti Energia, vesi, internet) tegelikku elamist n\u00e4itavaid arveid asjakohase perioodi kohta k\u00fcsitakse \u00fcha rohkem. Pelgalt rahvastikuregistri kanne on vajalik, kuid mitte piisav t\u00f5end. S\u00e4ilita kommunaalarved, internetilepingud ja muud t\u00f5endid v\u00e4hemalt 7 aastat p\u00e4rast m\u00fc\u00fcki.<\/p>\n

    Samm-sammult: kuulutusest e-MTA deklaratsioonini<\/h2>\n

    1. M\u00e4\u00e4ra maksubaas.<\/strong> Kapitalitulu = m\u00fc\u00fcgihind miinus soetusmaksumus miinus dokumenteeritud kapitaalt\u00f6\u00f6 (mitte jooksev remont) miinus tehingukulud (notar, maakler, \u00f5igusabi). Soetusmaksumus on algne ostuhind koos 0,04% notaritasuga, riigil\u00f5ivu ja maaklerivahendustasudega. P\u00e4rimised hinnatakse \u00f5iglasele turuhinnale p\u00e4rimise hetkel.<\/p>\n

    2. Kontrolli peamise elukoha vabastust.<\/strong> Kui elasid seal tegelikult ja registreerisid aadressi rahvastikuregistris, on tulu t\u00e4ielikult vabastatud \u00a715(5)1 alusel. Vabastusele ei ole minimaalset omandiperioodi \u2014 kuid EMTA v\u00f5ib vaidlustada sama-aasta osta-ja-m\u00fc\u00fc mustreid. S\u00e4ilita kommunaalarved, postisaated ja pangakanded, mis n\u00e4itavad aadressi.<\/p>\n

    3. Vii l\u00e4bi notariaalne m\u00fc\u00fck.<\/strong> Eesti notar haldab lepingut ja kinnistusraamatu (Maa-amet) kannet. Notar v\u00f5tab 0,04% notaritasu (miinimumiga ja \u00fclempiiriga), riigil\u00f5ivu kinnistuskande eest (proportsionaalne, tavaliselt \u20ac1500-5000 kinnisvarale \u20ac100k-500k) ja kinnitab isiku ID-kaardi, Mobiil-ID v\u00f5i Smart-ID kaudu. V\u00e4lismaa-residendiks olevad m\u00fc\u00fcjad v\u00f5ivad allkirjastada Eesti saatkonnas v\u00e4ljastatud volikirja v\u00f5i apostilliga v\u00e4lismaa notariaaldokumendi kaudu.<\/p>\n

    4. Deklareeri e-MTA kaudu.<\/strong> Esita tulu vormi A aastases tuludeklaratsioonis 30. aprilliks j\u00e4rgmisel aastal. Mitteresidendid esitavad vormi V1 (mitteresidentide kapitalitulu) 1 kuu jooksul m\u00fc\u00fcgist ja maksavad 24% (2026) samal p\u00e4eval, s\u00f5ltumata aastasest t\u00e4htajast.<\/p>\n

    Erijuhtumid: p\u00e4ritud kinnisvara, mitu elukohta ja lahutus<\/h2>\n

    P\u00e4ritud kinnisvara<\/h3>\n

    P\u00e4ritud kinnisvara maksubaas on v\u00f5rdne p\u00e4rimislepingus deklareeritud v\u00e4\u00e4rtusega. M\u00fc\u00fcgi puhul on tulu m\u00fc\u00fcgihind miinus see v\u00e4\u00e4rtus miinus kulud. Kui kasutasid p\u00e4ritud kodu peamise elukohana p\u00e4rast omandi v\u00f5tmist, v\u00f5ib vabastus kehtida. P\u00e4rimine ise ei ole Eestis tulumaksuga maksustatav.<\/p>\n

    Kaks kodu: kumb on peamine?<\/h3>\n

    Kui omasid kaht kodu ja rahvastikuregistri kanne oli \u00fchel, kuid elasid tegelikult rohkem teisel, vaatab EMTA sisu. Peamine elukoht on see, kus oli tegelikult sinu eluliste huvide keskus \u2014 kommunaalkulude tarbimine, postisaated, pere asukoht, t\u00f6\u00f6lk\u00e4imine. Dokumenteeri hoolikalt.<\/p>\n

    Abikaasade kaasomanduses kinnisvara<\/h3>\n

    Kui m\u00f5lemad abikaasad on kaasomanikud ja m\u00f5lemad olid aadressil registreeritud, v\u00f5ivad m\u00f5lemad n\u00f5uda vabastust pro rata. P\u00e4rast lahutust kaotab kinnisvarast lahkuv abikaasa vabastuse alates sellest kuup\u00e4evast. Kui kinnisvara m\u00fc\u00fcakse p\u00e4rast lahutust, v\u00f5ib \u00a715(5)1 n\u00f5uda ainult abikaasa, kes seal tegelikult peamiselt elas.<\/p>\n

    \u00dc\u00fcrikinnisvara v\u00f5i suvekodu<\/h3>\n

    Kinnisvara, mida kunagi peamise elukohana ei kasutatud, on tulus t\u00e4ielikult maksustatav. \u00dc\u00fcritulu omandiperioodil maksustati 22% (2025) v\u00f5i 24% (alates 2026) miinus 20% standardne kuluv\u00e4hendus ilma t\u00f5enduseta v\u00f5i tegelikud kulud t\u00f5endiga. M\u00fc\u00fcgi koguteine on m\u00fc\u00fcgihinna ja soetusmaksumuse vahe miinus kapitaalt\u00f6\u00f6.<\/p>\n

    T\u00fc\u00fcpilised vead, mis p\u00f5hjustavad EMTA p\u00e4ringuid<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Viga<\/th>\nTagaj\u00e4rg<\/th>\nLahendus<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Vabastuse n\u00f5udmine ilma registreeritud elukohata rahvastikuregistris<\/td>\nEMTA keeldub vabastusest, t\u00e4is 24% maks<\/td>\nRegistreeri aadress enne m\u00fc\u00fcki; esita kommunaalarved t\u00f5endiks<\/td>\n<\/tr>\n
    M\u00fc\u00fck 12 kuu jooksul ostust<\/td>\nMuster viitab spekulatiivsele kavatsusele; vabastus vaidlustatakse<\/td>\nDokumenteeri t\u00f5eline elamine v\u00f5i aktsepteeri maks<\/td>\n<\/tr>\n
    Kapitaalt\u00f6\u00f6 arveid unustamine<\/td>\nParendusi ei arvata maha; k\u00f5rgem maks<\/td>\nS\u00e4ilita k\u00f5ik renoveerimisarved 7 aastat<\/td>\n<\/tr>\n
    Mitteresident j\u00e4tab 1-kuulise V1 t\u00e4htaja<\/td>\nTrahv 0,06% p\u00e4evas maksmata maksu summast<\/td>\nEsita V1 kohe e-MTA kaudu<\/td>\n<\/tr>\n
    Kapitaalt\u00f6\u00f6 ja jooksva remondi segamine<\/td>\nEMTA klassifitseerib \u00fcmber; mahaarvamine kaotsi<\/td>\nS\u00e4ilita selged arved: kapitaalt\u00f6\u00f6 vs hooldus<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Mida kinnisvara m\u00fc\u00fck EI tee<\/h2>\n

    Notariaalne m\u00fc\u00fck annab \u00fcle ainult omandi kinnistusraamatus. See ei l\u00f5peta \u2014 kordame, ei l\u00f5peta \u2014 muid kohustusi. Maamaks tasutakse pro rata omavalitsusele igal aastal registreeritud omaniku poolt \u2014 uus omanik muutub vastutavaks alates registreerimisp\u00e4evast. Kommunaalkulud (Eesti Energia, vesi, internet) tuleb t\u00fchistada v\u00f5i \u00fcle anda eraldi. Hoonekindlustus tuleb kindlustusandjas t\u00fchistada. H\u00fcpoteegi olemasolul n\u00f5uab pank kirjaliku vabastuse \u2014 tavaliselt notari kaudu tehingu osana.<\/p>\n

    V\u00e4lismaa maks: topeltmaksustamise v\u00e4ltimine<\/h2>\n

    Enamik riike (topeltmaksustamise lepingute alusel) maksustab kinnisvaratulu riigis, kus kinnisvara asub \u2014 Eestis. Sinu sihtriik v\u00f5ib v\u00f5i ei pruugi sama tulu maksustada s\u00f5ltuvalt selle reeglitest; tavaliselt antakse krediit Eestis makstud maksu eest. Erand on peamise elukoha vabastus: m\u00f5nedel sihtriikidel on sarnased vabastused, teistel mitte. Konsulteeri sihtriigi maksun\u00f5ustajaga enne notariaalse lepingu allkirjastamist.<\/p>\n

    Ajakava: ideaalne 6-kuuline m\u00fc\u00fcgi- ja maksuplaan<\/h2>\n

    Kuu -6:<\/strong> Vali maakler (Pindi, Domus, Uus Maa, 1Partner). Pane kuulutus \u00fcles. Kogu soetusdokumendid, kapitaalt\u00f6\u00f6 arved.<\/p>\n

    Kuu -3:<\/strong> Saa pakkumine. Pea l\u00e4bir\u00e4\u00e4kimisi. Allkirjasta eelleping. 10% k\u00e4siraha standard.<\/p>\n

    Kuu -1:<\/strong> L\u00f5plik notariaalleping. Tasu 0,04% notaritasu, riigil\u00f5iv. Saa m\u00fc\u00fcgitulu (tavaliselt kantakse pangakontole sama p\u00e4ev v\u00f5i j\u00e4rgmine).<\/p>\n

    P\u00e4ev 0 (m\u00fc\u00fck):<\/strong> T\u00fchista kommunaalkulud, kindlustus. Uuenda rahvastikuregistrit, kui lahkud.<\/p>\n

    P\u00e4ev +30 (mitteresidendid):<\/strong> Esita V1 e-MTA kaudu. Tasu 24% tulust (2026).<\/p>\n

    30. aprilliks aasta +1 (residendid):<\/strong> Esita aastane tuludeklaratsioon koos kapitalituluga vormis A.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    FAQ<\/h3>\n
    \nPeamise eluaseme vabastus?<\/summary>\n

    Kehtib kui omanik kasutas vahetult enne m\u00fc\u00fcki.<\/p>\n<\/details>\n

    \nTulumaks?<\/summary>\n

    20 % m\u00fc\u00fcgiv\u00f5idu (hind miinus soetamine ja kulud) pealt.<\/p>\n<\/details>\n

    \nM\u00fc\u00fck v\u00e4lismaalt?<\/summary>\n

    Jah notariaalse volituse alusel Eesti notarile.<\/p>\n<\/details>\n

    \nP\u00e4ritud kinnisvara?<\/summary>\n

    Soetamismaksumus = p\u00e4rimisaegne v\u00e4\u00e4rtus.<\/p>\n<\/details>\n

    \n\u00dc\u00fcrnik?<\/summary>\n

    \u00dc\u00fcrileping l\u00e4heb \u00fcle uuele omanikule.<\/p>\n<\/details>\n

    \nKas 0% peamise elukoha vabastus on automaatne?<\/summary>\n

    Ei \u2014 sa n\u00f5uad seda aastases tuludeklaratsioonis (vorm A) v\u00f5i mitteresidendi V1 vormil, m\u00e4rkides vabastusele kasti ja esitades rahvastikuregistri aadressi ajaloo. EMTA v\u00f5ib k\u00fcsida tegelikku elamist t\u00f5endavaid materjale: kommunaalarved, postisaated, pangakanded, mis n\u00e4itavad aadressi. S\u00e4ilita dokumendid v\u00e4hemalt 7 aastat.<\/p>\n<\/details>\n

    \nMis on t\u00e4pne maksum\u00e4\u00e4r mitte-vabastatud kinnisvaratulu pealt 2026. aastal?<\/summary>\n

    24% kindlam\u00e4\u00e4r (t\u00f5useb 22% pealt 2025. aastast) tulumaksuseaduse alusel. Mitteresidendid esitavad vormi V1 1 kuu jooksul m\u00fc\u00fcgist; residendid deklareerivad aastases vormis A 30. aprilliks j\u00e4rgmisel aastal. Maksustatakse ainult tulu (m\u00fc\u00fcgihind miinus soetusmaksumus miinus dokumenteeritud parendused miinus tehingukulud).<\/p>\n<\/details>\n

    \nKas saan renoveerimiskulud tulust maha arvata?<\/summary>\n

    Ainult kapitaalt\u00f6\u00f6 (kapitaalsed parendused, mis suurendavad kinnisvara v\u00e4\u00e4rtust v\u00f5i pikendavad kasutusiga \u2014 uus katus, vannitoa t\u00e4ielik renoveerimine, struktuursed t\u00f6\u00f6d) on mahaarvatav. Jooksev remont (rutiinne hooldus \u2014 v\u00e4rvimine, v\u00e4iksed parandused, koristus) ei ole. S\u00e4ilita \u00fcksikasjalikud arved k\u00e4ibemaksuga ja tarnija registrikoodidega v\u00e4hemalt 7 aastat.<\/p>\n<\/details>\n

    \nMis siis, kui m\u00fc\u00fcn mitteresidendina v\u00e4lismaalt?<\/summary>\n

    Saad allkirjastada Eesti saatkonnas v\u00e4ljastatud volikirjaga v\u00f5i apostilliga v\u00e4lismaa notariaalse dokumendiga (mitte-EL puhul n\u00f5utav legaliseeritud t\u00f5lge). Notar haldab ikka kinnistusraamatu kannet. Esitad V1 e-MTA kaudu 1 kuu jooksul m\u00fc\u00fcgist ja maksad 24% (2026). Peamise elukoha vabastus v\u00f5ib siiski kehtida, kui elasid seal tegelikult enne lahkumist.<\/p>\n<\/details>\n<\/div>\n

    S\u00fcnkroniseerige notariaalne tehing kolimise kuup\u00e4evaga.<\/p>\n

    Flyto Relocation kohandab kolimise m\u00fc\u00fcgikuup\u00e4evaga. Telli tasuta hinnapakkumine<\/a>.<\/p>\n

    Vaata ka: K\u00f5ik Eestist kolimise juhendid<\/a>.<\/p>\n

    \n

    Plaanid kolimist?<\/h3>\n

    Saa tasuta personaalne pakkumine 2 minutiga<\/p>\n

    Tasuta pakkumine \u2192<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n