{"id":1440,"date":"2026-05-09T23:13:51","date_gmt":"2026-05-09T20:13:51","guid":{"rendered":"https:\/\/flytorelocation.com\/ch-ch\/schweizer-immobilie-auslandschweizer-2026\/"},"modified":"2026-05-11T23:16:48","modified_gmt":"2026-05-11T20:16:48","slug":"schweizer-immobilie-auslandschweizer-2026","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/flytorelocation.com\/ch-ch\/schweizer-immobilie-auslandschweizer-2026\/","title":{"rendered":"Schweizer Immobilie als Auslandschweizer 2026: Steuern + Vermietung"},"content":{"rendered":"
\n

Schweizer Immobilie als Auslandschweizer 2026: Beschr\u00e4nkte Steuerpflicht und Vermietung<\/h1>\n
Flyto Relocation Team<\/strong>\u00b7<\/span>Aktualisiert 9. Mai 2026<\/span>\u00b7<\/span>\u2713 Expertenteam seit 2018<\/span>\u00b7<\/span>~2 Min. Lesezeit<\/span><\/div>\n
Auch verf\u00fcgbar auf English<\/a><\/div>\n
\n

Kurz erkl\u00e4rt:<\/strong> Schweizer Immobilie als Auslandschweizer: Mieteinnahmen unterliegen beschr\u00e4nkter Steuerpflicht beim Belegenheitskanton (kantonaler Tarif). Eigenmietwert wird auch im Ausland besteuert, wenn Liegenschaft eigengenutzt verf\u00fcgbar bleibt. Liegenschaftssteuer kantonal. Verkauf aus dem Ausland m\u00f6glich.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Wichtigste Punkte<\/h3>\n
    \n
  • Beschr\u00e4nkte Steuerpflicht im Belegenheitskanton<\/strong>.<\/li>\n
  • Eigenmietwert auch im Ausland<\/strong>.<\/li>\n
  • Kantonale Liegenschaftssteuer<\/strong>.<\/li>\n
  • Verkauf aus dem Ausland m\u00f6glich<\/strong>.<\/li>\n
  • Vertreter im Inland empfohlen<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n
    \"Schweizer<\/figure>\n
    \n

    Belegenheitsprinzip: Schweizer Immobilie bleibt schweizerisch besteuert<\/h2>\n

    Wer als Auslandschweizer eine Liegenschaft in der Schweiz beh\u00e4lt, bleibt f\u00fcr diese Immobilie beschr\u00e4nkt steuerpflichtig in der Schweiz \u2014 unabh\u00e4ngig vom neuen Wohnsitz. Das Belegenheitsprinzip ist im Bundesgesetz \u00fcber die direkte Bundessteuer (DBG) und im Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) verankert und wird durch alle Doppelbesteuerungsabkommen best\u00e4tigt: Liegenschaftsertr\u00e4ge und Liegenschaftsverm\u00f6gen werden im Belegenheitsstaat besteuert.<\/p>\n

    Konkret heisst das: Vermietete Wohnungen, eigengenutzte Ferienh\u00e4user, Gesch\u00e4ftsliegenschaften und unbebaute Grundst\u00fccke generieren auch nach dem Wegzug Schweizer Steuerpflicht. Die kantonale Steuerverwaltung des Belegenheitskantons stellt j\u00e4hrlich eine Steuererkl\u00e4rung zu, die fristgerecht (meist M\u00e4rz-November des Folgejahres) eingereicht werden muss.<\/p>\n

    Eigenmietwert: die schweizerische Besonderheit<\/h2>\n

    Die Schweiz besteuert nicht nur Mieteink\u00fcnfte, sondern auch den Eigenmietwert f\u00fcr selbstbewohnte Liegenschaften. Der Eigenmietwert ist eine fiktive Miete, die als Einkommen aufgerechnet wird, wenn der Eigent\u00fcmer die Liegenschaft selbst nutzt \u2014 auch als Auslandschweizer in einem Ferienhaus, das mehrheitlich leer steht. Dieses System hat international wenige Pendants und \u00fcberrascht Auswanderer regelm\u00e4ssig.<\/p>\n

    Der Eigenmietwert wird vom Belegenheitskanton festgelegt, oft als Prozentsatz des amtlichen Werts oder \u00fcber kantonsweite Ertragswert-Tabellen. Typische Werte:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Kanton<\/th>\nEigenmietwert (% des amtlichen Werts)<\/th>\nBemerkung<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Z\u00fcrich<\/td>\n3.5-4%<\/td>\nAn Marktwert orientiert<\/td>\n<\/tr>\n
    Bern<\/td>\n2-3%<\/td>\nTendenziell konservativ<\/td>\n<\/tr>\n
    Genf<\/td>\n3-4.5%<\/td>\nH\u00f6here Werte in Stadt<\/td>\n<\/tr>\n
    Wallis<\/td>\n3-3.5%<\/td>\nFerienhausland, h\u00f6here S\u00e4tze<\/td>\n<\/tr>\n
    Tessin<\/td>\n2.5-3.5%<\/td>\nVom Wohnort abh\u00e4ngig<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Vom Eigenmietwert abziehbar sind: Hypothekarzinsen (gleich wie bei Mieteink\u00fcnften), Unterhalt (effektiv oder Pauschale 10-20%), Verwaltungskosten, Versicherungspr\u00e4mien f\u00fcr die Geb\u00e4udeversicherung. Bei stark abnehmender Nutzung (Ferienhaus, das nur 4-6 Wochen pro Jahr belegt ist) lassen einige Kantone K\u00fcrzung des Eigenmietwerts zu.<\/p>\n

    Status ”Liegenschaftssteuerpflicht” und Steuerdomizil<\/h2>\n

    Auslandschweizer mit Schweizer Immobilie haben ein ”Steuerdomizil” am Belegenheitsort der Liegenschaft, auch wenn ihr Wohnsitz im Ausland liegt. Die kantonale Steuerverwaltung f\u00fchrt das Dossier weiter, oft beim selben Steueramt, das vor dem Wegzug zust\u00e4ndig war. Die Steuererkl\u00e4rung umfasst nur die schweizerischen Ankn\u00fcpfungspunkte (Liegenschaft, allf\u00e4llige Renten, Bankkonten).<\/p>\n

    Wichtig: Der Steuersatz wird mit Ber\u00fccksichtigung des Welteinkommens und Weltverm\u00f6gens bestimmt (Satzbestimmung), die Bemessungsbasis bleibt aber nur die schweizerischen Werte. Wer im Ausland viel Einkommen hat, kann in der Schweiz dennoch in der h\u00f6chsten Tarifklasse landen, weil das Welteinkommen f\u00fcr die Satzbestimmung herangezogen wird.<\/p>\n

    Hypotheken-Management aus dem Ausland<\/h2>\n

    Schweizer Banken behandeln Auslandschweizer mit Hypothek auf Schweizer Liegenschaft als spezielle Risikokategorie. Bestehende Hypotheken bleiben grunds\u00e4tzlich g\u00fcltig, doch die Bank kann Anpassungen verlangen:<\/p>\n

      \n
    • H\u00f6here Eigenmittel-Quote (statt 20% oft 30-40% Mindesteigenmittel).<\/li>\n
    • Compliance-Zuschlag wegen erh\u00f6htem Aufwand bei Auslandskorrespondenz.<\/li>\n
    • Sperrkonto in CHF f\u00fcr Hypothekarzinsen, falls Mieteink\u00fcnfte direkt ans Konto fliessen.<\/li>\n
    • Beschr\u00e4nkung auf bestimmte Hypothekartypen \u2014 neue Festhypotheken erschwert.<\/li>\n<\/ul>\n

      Hypothekarzinsen bleiben in der Schweiz steuerlich abziehbar gegen Mieteink\u00fcnfte und Eigenmietwert. Schuldzinsen-Verteilung nach DBA-Regeln: meist proportional zum schweizerischen Liegenschaftsanteil am Welteinkommen.<\/p>\n

      Vermietung: Brutto- oder Pauschalbesteuerung?<\/h2>\n

      Mieteink\u00fcnfte werden in der Schweiz nach Nettoprinzip besteuert: Bruttomiete abz\u00fcglich Hypothekarzinsen, Unterhalt (effektiv oder Pauschale), Verwaltung, Versicherungen. Der Pauschalabzug f\u00fcr Unterhalt ist 10-20% des Bruttomietzinses (kantonal abh\u00e4ngig, oft 10% bei j\u00fcngeren Liegenschaften, 20% bei \u00e4lteren).<\/p>\n

      Wer effektive Unterhaltskosten geltend macht, muss alle Belege aufbewahren. Werterhaltende Aufwendungen sind abziehbar (Anstrich, Reparatur, gleichwertiger Heizungsersatz); wertvermehrende nicht (sie erh\u00f6hen die Anlagekosten f\u00fcr die sp\u00e4tere Grundst\u00fcckgewinnsteuer).<\/p>\n

      Verm\u00f6genssteuer auf Schweizer Immobilie<\/h2>\n

      Neben der Einkommenssteuer auf Eigenmietwert oder Mieteink\u00fcnfte erhebt jeder Kanton eine Verm\u00f6genssteuer auf den amtlichen Wert der Liegenschaft (abz\u00fcglich Hypothek). S\u00e4tze 0.1-0.8%, je nach Kanton und Verm\u00f6gensgr\u00f6sse. Bund kennt keine Verm\u00f6genssteuer.<\/p>\n

      Einige Kantone (Bern, Genf, Waadt, Tessin) erheben zus\u00e4tzlich eine kantonale\/kommunale Liegenschaftssteuer (manchmal Liegenschaftssteuer, Liegenschaftsgeb\u00fchr oder Grundsteuer genannt) \u2014 meist 0.5-3\u2030 auf den amtlichen Wert, unabh\u00e4ngig von der Verm\u00f6genssteuer. Z\u00fcrich hat keine separate Liegenschaftssteuer.<\/p>\n

      Lex Koller und Vermietung an Ausl\u00e4nder<\/h2>\n

      Das Bundesgesetz \u00fcber den Erwerb von Grundst\u00fccken durch Personen im Ausland (BewG, ”Lex Koller”) beschr\u00e4nkt den Erwerb von Wohnliegenschaften in der Schweiz durch Personen mit Wohnsitz im Ausland. Auslandschweizer mit Schweizer B\u00fcrgerrecht sind grunds\u00e4tzlich nicht eingeschr\u00e4nkt: Sie k\u00f6nnen Wohnliegenschaften kaufen und behalten ohne Bewilligung.<\/p>\n

      Bei Verkauf an einen K\u00e4ufer im Ausland greift Lex Koller voll. Bei Vermietung an Ausl\u00e4nder gibt es keine Beschr\u00e4nkung \u2014 der Mietmarkt ist offen. Bei Vermietung als Ferienwohnung in einem touristischen Gebiet (Wallis, Graub\u00fcnden, Tessin) gelten teilweise kantonale Zweitwohnungsgesetze, die die Vermietung an Touristen vereinfachen oder einschr\u00e4nken.<\/p>\n

      Verkauf sp\u00e4ter: Grundst\u00fcckgewinnsteuer und Sicherstellung<\/h2>\n

      Bei Verkauf der Schweizer Liegenschaft als Auslandschweizer f\u00e4llt Grundst\u00fcckgewinnsteuer im Belegenheitskanton an. Die Steuerverwaltung verlangt meist eine Sicherstellung, weil der Verk\u00e4ufer im Ausland f\u00fcr Vollstreckung schwerer erreichbar ist. \u00dcblich sind 2-5% des Kaufpreises auf einem Sperrkonto bis zur rechtskr\u00e4ftigen Veranlagung.<\/p>\n

      Mehr zu Tarifen und Optimierung beim Verkauf: siehe Hauptartikel zur Grundst\u00fcckgewinnsteuer Schweiz. Die Anlagekosten (Originalkaufpreis + wertvermehrende Investitionen) m\u00fcssen l\u00fcckenlos dokumentiert werden \u2014 10-Jahres-Aufbewahrungspflicht nach Art. 70 DBG sollte vorsorglich auf die gesamte Besitzdauer ausgedehnt werden.<\/p>\n<\/div>\n

      \n

      FAQ<\/h3>\n
      \nEigenmietwert?<\/summary>\n

      Wird besteuert auch wenn Liegenschaft leersteht und eigennutzbar.<\/p>\n<\/details>\n

      \nVertreter Pflicht?<\/summary>\n

      Empfohlen f\u00fcr kantonale Steuerverwaltung.<\/p>\n<\/details>\n

      \nVerkauf?<\/summary>\n

      Per notarieller Vollmacht aus dem Ausland.<\/p>\n<\/details>\n

      \nDBA?<\/summary>\n

      Verhindert Doppelbesteuerung mit neuem Wohnsitzland.<\/p>\n<\/details>\n

      \nVermietung lohnt?<\/summary>\n

      Netto-Rendite nach Steuer berechnen.<\/p>\n<\/details>\n

      \nMuss ich auch nach dem Wegzug Steuern auf mein Schweizer Ferienhaus zahlen?<\/summary>\n

      Ja, das Belegenheitsprinzip gilt: Schweizer Liegenschaften bleiben in der Schweiz steuerpflichtig, auch wenn Sie im Ausland wohnen. Eigenmietwert oder Mieteink\u00fcnfte als Einkommen, amtlicher Wert als Verm\u00f6gen \u2014 beide werden im Belegenheitskanton besteuert.<\/p>\n<\/details>\n

      \nWird der Eigenmietwert auch als Auslandschweizer aufgerechnet?<\/summary>\n

      Ja, sofern die Liegenschaft selbst genutzt wird (auch als Ferienhaus mit nur wenigen Wochen Belegung pro Jahr). Der Eigenmietwert wird vom Kanton festgelegt, meist 2-4.5% des amtlichen Werts. Hypothekarzinsen, Unterhalt und Verwaltung sind abziehbar.<\/p>\n<\/details>\n

      \nBleibt meine Schweizer Hypothek nach dem Wegzug bestehen?<\/summary>\n

      Grunds\u00e4tzlich ja. Die Bank kann jedoch h\u00f6here Eigenmittel verlangen (30-40% statt 20%), Compliance-Zuschl\u00e4ge erheben oder zus\u00e4tzliche Sicherheiten fordern. Hypothekarzinsen bleiben gegen Mieteink\u00fcnfte und Eigenmietwert abziehbar.<\/p>\n<\/details>\n

      \nWelcher Steuersatz gilt f\u00fcr meine Schweizer Mieteink\u00fcnfte als Auslandschweizer?<\/summary>\n

      Die Bemessungsbasis sind nur die schweizerischen Werte (Liegenschaft, allf\u00e4llige Renten), aber f\u00fcr die Satzbestimmung wird das Welteinkommen herangezogen. Sie k\u00f6nnen daher in einer h\u00f6heren Tarifklasse landen, als wenn nur die Schweizer Eink\u00fcnfte massgebend w\u00e4ren.<\/p>\n<\/details>\n<\/div>\n

      Schweizer Immobilien aus dem Ausland verwaltbar.<\/p>\n

      Flyto Relocation hilft beim Umzug. Jetzt Angebot<\/a>.<\/p>\n

      Siehe auch: Alle Umzugs-Leitf\u00e4den<\/a>.<\/p>\n

      \n

      Planen Sie Ihren Umzug?<\/h3>\n

      Erhalten Sie ein kostenloses, pers\u00f6nliches Angebot in 2 Minuten<\/p>\n

      Kostenloses Angebot \u2192<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n