{"id":1370,"date":"2026-05-09T23:08:59","date_gmt":"2026-05-09T20:08:59","guid":{"rendered":"https:\/\/flytorelocation.com\/at-at\/immobilienverkauf-oesterreich-2026\/"},"modified":"2026-05-11T23:17:38","modified_gmt":"2026-05-11T20:17:38","slug":"immobilienverkauf-oesterreich-2026","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/flytorelocation.com\/at-at\/immobilienverkauf-oesterreich-2026\/","title":{"rendered":"Immobilienverkauf \u00d6sterreich 2026: Immo-ESt 30%"},"content":{"rendered":"
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Immobilienverkauf in \u00d6sterreich vor Auslandsumzug 2026: Immo-ESt und Hauptwohnsitzbefreiung<\/h1>\n
Flyto Relocation Team<\/strong>\u00b7<\/span>Aktualisiert 9. Mai 2026<\/span>\u00b7<\/span>\u2713 Expertenteam seit 2018<\/span>\u00b7<\/span>~2 Min. Lesezeit<\/span><\/div>\n
Auch verf\u00fcgbar auf English<\/a><\/div>\n
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Kurz erkl\u00e4rt:<\/strong> Beim Immobilienverkauf in \u00d6sterreich f\u00e4llt Immo-ESt (Immobilienertragsteuer) 30 % auf den Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn an. Hauptwohnsitzbefreiung: Eigennutzung 2 von 10 Jahren ODER 5 zusammenh\u00e4ngende Jahre vor Verkauf. Selbstberechnung durch Notar\/Rechtsanwalt. Verkauf aus dem Ausland m\u00f6glich.<\/p>\n<\/div>\n

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Wichtigste Punkte<\/h3>\n
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  • Immo-ESt 30% auf Gewinn<\/strong>.<\/li>\n
  • Hauptwohnsitzbefreiung: 2\/10 oder 5 Jahre<\/strong>.<\/li>\n
  • Selbstberechnung durch Notar<\/strong>.<\/li>\n
  • Verkauf aus dem Ausland m\u00f6glich<\/strong>.<\/li>\n
  • Grunderwerbsteuer tr\u00e4gt K\u00e4ufer<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n
    \"Immobilienverkauf<\/figure>\n
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    Immobilienertragsteuer (ImmoESt) seit 2012<\/h2>\n

    Mit dem 1. Stabilit\u00e4tsgesetz 2012 wurde die zehnj\u00e4hrige Spekulationsfrist abgeschafft und durch die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) nach \u00a730 EStG ersetzt. Seither unterliegen s\u00e4mtliche Ver\u00e4u\u00dferungen privater Grundst\u00fccke einer flat 30% Sondersteuer auf den Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn \u2014 unabh\u00e4ngig von der Behaltedauer. Die ImmoESt ersetzt die progressive Einkommensteuer und ist nicht in den Tarif einzubeziehen, was insbesondere f\u00fcr Spitzenverdiener vorteilhaft ist (Spitzensteuersatz 55% w\u00e4re sonst anwendbar).<\/p>\n

    Die ImmoESt gilt f\u00fcr Wohnimmobilien, Grundst\u00fccke, gemischt genutzte Liegenschaften und sogar Baurechte oder Super\u00e4difikate. Sie wird im Selbstberechnungsverfahren ermittelt und vom beauftragten Notar oder Rechtsanwalt direkt an das Finanzamt abgef\u00fchrt \u2014 meist binnen 15 Tagen nach Vertragsabschluss. Anders als bei der Grunderwerbsteuer (3,5%, vom K\u00e4ufer) tr\u00e4gt die ImmoESt der Verk\u00e4ufer.<\/p>\n

    Hauptwohnsitzbefreiung: Zwei-Wege-Regel<\/h2>\n

    Die wichtigste Befreiung von der 30% ImmoESt ist die Hauptwohnsitzbefreiung nach \u00a730 Abs. 2 Z 1 EStG. Sie greift, wenn die Immobilie entweder (a) seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war, oder (b) innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verkauf f\u00fcr mindestens f\u00fcnf Jahre Hauptwohnsitz war. Diese alternative ”5-aus-10-Regel” ist gro\u00dfz\u00fcgig und besonders relevant f\u00fcr Auslands\u00f6sterreicher: Wer f\u00fcnf Jahre dort gewohnt hat, dann ins Ausland zog und im siebten Jahr verkauft, profitiert weiterhin von der Befreiung.<\/p>\n

    Wichtig: Mit Aufgabe des Hauptwohnsitzes beim Meldeamt beginnt die Zehnjahresuhr zu laufen. Wer also 2026 abmeldet, kann die Wohnung sp\u00e4testens 2036 verkaufen, um die 5-aus-10-Regel zu nutzen \u2014 vorausgesetzt, f\u00fcnf der vorangegangenen zehn Jahre waren Hauptwohnsitz. Dabei z\u00e4hlt nur der gemeldete Hauptwohnsitz nach MeldeG; ein blo\u00dfer Aufenthalt ohne ZMR-Eintrag gen\u00fcgt nicht.<\/p>\n

    Herstellerbefreiung und weitere Ausnahmen<\/h2>\n

    Die Herstellerbefreiung nach \u00a730 Abs. 2 Z 2 EStG gilt f\u00fcr selbst hergestellte Geb\u00e4ude, die nicht innerhalb der letzten zehn Jahre zur Eink\u00fcnfteerzielung gedient haben (also nicht vermietet wurden). Ma\u00dfgeblich ist die wirtschaftliche Eigenleistung \u2014 blo\u00dfe Bautr\u00e4gerbeauftragung qualifiziert nicht. Klassischer Anwendungsfall: das selbst gebaute Einfamilienhaus, das die Familie 30 Jahre bewohnt und nun verkauft.<\/p>\n

    Weitere Befreiungen: Enteignung gegen Entsch\u00e4digung (\u00a730 Abs. 2 Z 3), Tausch im Rahmen von Flurbereinigung, Schenkung und Erbschaft (kein entgeltlicher Vorgang). Bei sp\u00e4terem Verkauf einer geerbten Immobilie z\u00e4hlt f\u00fcr die Hauptwohnsitzbefreiung allerdings die eigene Wohnzeit, nicht die des Erblassers.<\/p>\n

    Altverm\u00f6gen vs. Neuverm\u00f6gen: 30% effektiv vs. 4,2% effektiv<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Kategorie<\/th>\nAnschaffung<\/th>\nBemessungsgrundlage<\/th>\nSteuersatz<\/th>\nEffektivbelastung Verkauf<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Neuverm\u00f6gen<\/td>\nab 1.4.2002<\/td>\nVerkaufspreis \u2013 tats\u00e4chliche Anschaffungskosten<\/td>\n30%<\/td>\n~30% des Gewinns<\/td>\n<\/tr>\n
    Altverm\u00f6gen ohne Umwidmung<\/td>\nvor 1.4.2002<\/td>\n86% Verkaufspreis pauschal als AK<\/td>\n30% auf 14%<\/td>\n4,2% des Verkaufspreises<\/td>\n<\/tr>\n
    Altverm\u00f6gen mit Umwidmung<\/td>\nvor 1.4.2002<\/td>\n40% Verkaufspreis pauschal als AK<\/td>\n30% auf 60%<\/td>\n18% des Verkaufspreises<\/td>\n<\/tr>\n
    Hauptwohnsitzbefreit<\/td>\negal<\/td>\n\u2014<\/td>\n0%<\/td>\n0%<\/td>\n<\/tr>\n
    Herstellerbefreit (nicht vermietet)<\/td>\negal<\/td>\nnur Grundwert steuerpflichtig<\/td>\n30% auf Grundanteil<\/td>\nvariabel<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Notar, Selbstberechnung und FinanzOnline-Meldung<\/h2>\n

    Der \u00f6sterreichische Immobilienverkauf l\u00e4uft praktisch immer \u00fcber einen Notar oder Rechtsanwalt als Treuh\u00e4nder, der den Kaufpreis verwahrt, die Grundbucheintragung veranlasst und gleichzeitig die ImmoESt-Selbstberechnung \u00fcbernimmt (sogenannte ”Parteienvertreter-Selbstberechnung” nach \u00a730c EStG). Der Notar haftet f\u00fcr die korrekte Abfuhr, weshalb er detaillierte Belege zu Anschaffungskosten, Investitionen und Hauptwohnsitzzeiten verlangt.<\/p>\n

    Die ImmoESt wird \u00fcber FinanzOnline an das zust\u00e4ndige Lagefinanzamt (Belegenheit der Immobilie) gemeldet. Bei Auslandswohnsitz ist das Lagefinanzamt der einzige Ansprechpartner \u2014 das fr\u00fchere Wohnsitzfinanzamt ist nicht mehr zust\u00e4ndig. Notarkosten f\u00fcr Vertragserrichtung und ImmoESt-Berechnung liegen typisch bei 1-2% des Kaufpreises plus 20% USt; Maklerprovision (sofern eingeschaltet) bei 3% plus 20% USt vom Verk\u00e4ufer.<\/p>\n

    DBA-Konflikte: doppelte Erfassung im Wohnsitzstaat<\/h2>\n

    Nach Art. 13 Abs. 1 OECD-Musterabkommen besteuert grunds\u00e4tzlich der Belegenheitsstaat (\u00d6sterreich) den Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn aus inl\u00e4ndischen Immobilien. Das gilt f\u00fcr nahezu alle \u00f6sterreichischen DBA. Der Wohnsitzstaat kann die Eink\u00fcnfte gem\u00e4\u00df DBA-Methode jedoch zus\u00e4tzlich erfassen \u2014 entweder mit Anrechnung der \u00f6sterreichischen ImmoESt oder mit Befreiung unter Progressionsvorbehalt.<\/p>\n

    Beispiel Deutschland: Art. 13 DBA \u00d6sterreich-Deutschland weist \u00d6sterreich das prim\u00e4re Besteuerungsrecht zu, Deutschland befreit den Gewinn unter Progressionsvorbehalt \u2014 d.h. der Gewinn erh\u00f6ht zwar nicht direkt die deutsche Steuer, aber den Steuersatz auf andere deutsche Eink\u00fcnfte. Beispiel USA: das DBA \u00d6sterreich-USA folgt der Anrechnungsmethode; die ImmoESt wird auf die US-Capital-Gains-Tax angerechnet, eventuelle Differenz f\u00e4llt zus\u00e4tzlich an. Eine sorgf\u00e4ltige DBA-Analyse vor Verkauf vermeidet b\u00f6se \u00dcberraschungen.<\/p>\n<\/div>\n

    \n

    FAQ<\/h3>\n
    \nHauptwohnsitzbefreiung Voraussetzungen?<\/summary>\n

    Eigennutzung 2 von 10 Jahren oder 5 zusammenh\u00e4ngende Jahre.<\/p>\n<\/details>\n

    \nImmo-ESt-Satz?<\/summary>\n

    30% auf Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn.<\/p>\n<\/details>\n

    \nVerkauf aus dem Ausland?<\/summary>\n

    Ja per notarieller Vollmacht.<\/p>\n<\/details>\n

    \nErbimmobilie?<\/summary>\n

    Anschaffungskosten = Verkehrswert zum Erbschaftszeitpunkt.<\/p>\n<\/details>\n

    \nVerlust absetzbar?<\/summary>\n

    Begrenzt verrechenbar.<\/p>\n<\/details>\n

    \nWie wirkt sich die Abmeldung beim Meldeamt auf die Hauptwohnsitzbefreiung aus?<\/summary>\n

    Sie startet die Zehnjahresuhr der 5-aus-10-Regel. Wer 2026 den Hauptwohnsitz aufgibt, kann bis 2036 verkaufen und die Befreiung nutzen, sofern f\u00fcnf der vorangegangenen zehn Jahre als Hauptwohnsitz im ZMR gemeldet waren.<\/p>\n<\/details>\n

    \nWelche Steuer f\u00e4llt auf eine vor 1990 gekaufte Wohnung an?<\/summary>\n

    Altverm\u00f6gen ohne Umwidmung: pauschal 4,2% des Verkaufspreises (30% \u00d7 14%) als ImmoESt. Mit Umwidmung in Bauland nach 1.1.1988: 18% des Verkaufspreises (30% \u00d7 60%). Bei Hauptwohnsitzbefreiung: \u20ac0.<\/p>\n<\/details>\n

    \nWer berechnet und \u00fcberweist die ImmoESt an das Finanzamt?<\/summary>\n

    Der beauftragte Notar oder Rechtsanwalt im Rahmen der Parteienvertreter-Selbstberechnung nach \u00a730c EStG. Er meldet die Steuer \u00fcber FinanzOnline an das Lagefinanzamt und f\u00fchrt sie binnen 15 Tagen nach Vertrag ab.<\/p>\n<\/details>\n

    \nWird mein deutscher Wohnsitz auf den \u00f6sterreichischen Verkaufsgewinn besteuern?<\/summary>\n

    Nein \u2014 laut DBA \u00d6sterreich-Deutschland (Art. 13) hat \u00d6sterreich das ausschlie\u00dfliche Besteuerungsrecht. Deutschland wendet die Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt an: der Gewinn erh\u00f6ht zwar nicht die deutsche Steuer direkt, aber den Steuersatz auf deutsche Eink\u00fcnfte.<\/p>\n<\/details>\n<\/div>\n

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    Siehe auch: Alle Umzugs-Leitf\u00e4den<\/a>.<\/p>\n

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